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关于《佛山市住房和城乡建设局关于商品住房交付使用管理规定》的政策解读

来源:本网 发布时间:2023-05-09 09:34:39 字号: 分享至:

根据国家、省、市关于商品住房交付使用的要求,结合我市实际情况,我局对2013年 1月1 日起实施的《佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知》(佛建管〔2012〕321号)进行重新修订,为使实施对象和公众能更准确了解修订背景、法律依据、政策等有关特点,现将有关情况说明如下:

一、制定背景和必要性

一)制定背景

随着我市房地产市场的不断发展,加强对商品住房交付使用过程的监管成为迫切需要。2016年10月,《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房〔2016〕223号)明确,要规范房地产开发企业经营行为,维护房地产市场秩序,通过推进简政放权、放管结合、优化服务改革,加强监管创新,加快构建事中事后监管体系,依法保护合法经营房地产开发企业的正当利益,严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为,营造公平竞争的房地产市场环境;通知明确,房地产开发企业要遵纪守法,诚实守信,恪守对消费者在商品和服务质量方面的承诺2021年7月,八部门联合发布《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(建房〔2021〕55号)指出,房地产领域违法违规行为仍时有发生,整治规范房地产市场秩序还存在不少薄弱环节,要求聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题,加大房地产市场秩序整治力度,切实维护人民群众合法权益;整治重点中指出,房地产开发中存在未按房屋买卖合同约定如期交付;房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出;未按完整居住社区建设标准建设配套设施等问题。

为进一步规范我市房地产交易市场,我局结合房地产市场新常态,针对当前市场容易出现纠纷的痛点和市民关心的重点,以商品住房交付使用行为为切入点,结合《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)的具体要求,对原《佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知》(佛建管〔2012〕321号)文件进行修订,进一步细化完善商品住房交付使用要求,防范房地产市场风险,维护购房群众合法权益和社会大局稳定。

(二)必要性

我局于2012年出台《佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知》(佛建管〔2012〕321号)(下称“《交付通知》”),是省内较早制定独立的商品房交付使用流程规范文件的城市之一。市、区住建部门在日常监管中依托《交付通知》对违法违规的商品住房交付使用行为进行行政处罚、诚信扣分等处理,对违法行为起到了遏制作用。现阶段,早年出台的《交付通知》内容现已不能全面覆盖房地产市场监管要求,结合《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令〔第732号〕)、《商品房销售管理办法》(建设部令〔第88号〕)、《广东省商品房预售管理条例》(2014年9月25日修正)、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)的要求,我们对《交付通知》进行重新修订。

二、法律法规政策依据

《交付规定》修订的依据主要包括:《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)等。

三、主要内容说明

此次修订,对原《交付通知》的框架、逻辑进行重整,正文包括总则、交付要求、交付准备、交付流程、监督管理、附则共6章23条,并以配套文件的形式辅助说明。

第一章总则(第一条至第三条):主要规定本规定的制定依据、管理范围和管理权限等内容。

第二章交付要求(第四条至第八条):主要规定交付使用条件、基础设施设备交付条件、公共服务及其他配套设施交付条件、分期开发建设及交付、合同关于交付条件的约定等内容。

第三章交付准备(第九条至第十四条):主要规定交付计划、模拟验收、交付报备、交付现场信息公示、收楼通知书、延期交付等内容。

第四章交付流程(第十五条至第二十一条):主要规定交付资料、查验交付、质量问题、质量保修期、逾期交付责任、协助办证、交房即发证等内容。

第五章监督管理(第二十二条):主要规定对不执行本规定的整改通知书、信用档案等监管措施内容。

第六章附则(第二十三条):主要规定新交付规定的施行日期及旧文件的废止。

四、规定实施的对象人群

房地产开发企业、购房人。

五、规定实施可能带来的影响

在原《交付通知》的基础上,《交付规定》结合工作实践,调整完善了交付使用条件、配套设施设备交付条件、交付计划、模拟验收、交付报备、交付现场信息公示、交房通知书、延期交付、查验交付、质量问题处理、交房即发证等要求,并进一步夯实属地房地产行政主管部门的监管责任,政策适用性和实操性大幅提高。《交付规定》正式实施后,将进一步发挥以商品住房交付使用工作为切入点,规范开发企业行为,促使其重视商品住房质量,也有效地维护购房人的合法权益。

六、文件重点

(一)完善交付现场信息公示

吸收完善原《通知》第三条,根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第三条第(十一)款规定:“明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准,制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时,应当向购房人出示上述相关证明资料。”补充了前期物业管理落实的信息,并根据商品住房交付条件简化了公示材料。

交付资料

保留房地产开发企业应向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的要求,明确质量保修责任。

)落实属地监管责任

根据《商品房销售管理办法》第五条第三款之规定“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工,负责本行政区域内商品房的销售管理工作”、《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款之规定“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。”各级住房城乡建设主管部门应加强商品住房交付行为的监管和指导,如发现有违法违规行为,应视情节轻重对房地产开发企业采取相关措施。

)合同关于交付条件的约定

在吸收完善原《通知》第一条的第二款,规定《商品房买卖合同》(预售)中商品房交付条件约定内容统一表述为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的基础上,新增规定房地产开发企业与购房人可自行约定高于竣工验收备案要求的交付条件,房地产开发企业应按该约定进行商品住房交付,有利于保障购房人的权益。

)通知购房人做好查验交付准备的时间

吸收完善原通知第二条:“二、房地产开发企业应制定《收房通知书》并附《交房流程图》,在合同约定交付期限前1015天通知房屋购买人做好交验准备。《收房通知书》以书面通知形式送达房屋购买人。规定,把通知购房人做好查验交付准备的时间由10-15填修改为提前10-20天,给予购房人充分时间准备。

)完善查验交付手续

在吸收完善《交付通知》第五、六条,并参考了《福州市城乡建设局关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》榕建房〔2019〕27号第六条:“建设单位与购房人可以就查验的时间进行约定。双方有约定的,购房人应当在约定的查验时间内查验完毕;双方没有约定的,购房人应当自查验之日起7日内查验完毕。购房人与建设单位须查验后,就查验结果进行书面双方确认。购房人逾期未进行查验的,由建设单位进行书面记录。”的基础上,明确了商品住房交付时,房地产开发企业应向购房人提供房屋检查表、房屋交接表,指引购房人办理房屋交付和查验手续。房地产开发企业应当派员陪同购房人对房屋进行查验,并与购房人约定房屋查验的合理时长。查验结束后,房地产开发企业应与购房人就查验结果进行书面共同确认。购房人逾期未进行查验的,由房地产开发企业进行书面记录。

)完善监督管理措施

在吸收保留《交付通知》第八条的基础上,明确了商品住房交付使用行为的监管措施,包括日常监管检查、发出整改通知书、记入信用档案记录、增加抽查频次和暂停受理业务申请等,同时以加企业诚信分的方式鼓励房地产开发企业实现提前交付商品住房、交付即发证。

)新建商品住房交付使用条件

根据《城市房地产开发经营管理条例(2020第二次修订)》第十七条、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第三条第十一款明确新建商品住房交付使用条件为:(一)工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明文件;(二)已落实住宅质量保证书和住宅使用说明书制度;(三)已明确商品住房质量责任承担主体,已落实前期物业管理。

)明确配套设施交付条件

参考《商品房销售管理办法》第三十条第一款的规定以及住房和城乡建设部和原国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同》示范文本(GF-2014-0171)的关于基础配套设施设备、公共服务及其他配套设施交付使用条件的条款,明确了供水、排水、供电、燃气、电话通信和宽带网络、小区内绿地率、非市政道路、规划的车位(车库)、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等配套设施设备的交付条件,由原来买卖双方可自由选择约定的合同条款确定为规范性文件的要求,有利于减少关于商品住房基础配套设施设备交付标准的纠纷,保障购房人权益。

(十)明确分期开发建设的商品住房建设工程的交付

明确了分期开发建设的商品住房建设工程,符合交付使用条件可以分期交付。房地产开发企业应当将分期开发建设内容详细载入《房地产开发项目手册》并报区住房城乡建设主管部门备案。参考了《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第四条第一、二款“房地产开发企业实施商品住宅建设,应当同步建设配套设施和配套工程。商品住宅分期建设的,符合交付使用条件可以分期交付。房地产开发企业应当将分期开发建设内容和建设进度详细载入《房地产开发项目手册》并定期报房地产开发主管部门备案。”。

十一)房地产开发企业应成立交付工作小组,制定交付方案

明确了房地产开发企业应制定商品住房交付方案,成立交付工作小组,明确交付时间节点及交付各环节的工作要求,保障交付各环节工作,有利于减少延期交付的发生。

十二鼓励房地产开发企业在正式交付前内部模拟验收

鼓励企业进行内部模拟验收,检查商品住房状况是否满足相关法律、法规、规章、规范性文件规定及商品房买卖合同约定的交付条件,是否与规划要求、项目销售现场沙盘展示内容、样板房公示交付标准一致,发现问题的应及时组织整改,有利于降低商品住房实际交付时出现问题的概率。

十三)交付报备

要求房地产开发企业在发出收楼通知书前向区住房城乡建设主管部门报备并上传相关文件,保证商品住房已达到交付标准,有利于主管部门掌握商品住房交付情况,加强对交付工作的管理和指导。

十四)延期交付报告与处理方式

明确延期交付的处理方式,参考《商品房销售管理办法》第三十条的规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。”提出了房地产开发企业无法按照商品房买卖合同约定交付日期进行交付的,应及时向区住房城乡建设主管部门进行报告,并附延迟交付原因、处置方案和购房人沟通方案,通知购房人延迟交付事宜并做好解释说明工作、按商品房买卖合同承担相应逾期交付责任,有助于及时化解延期交付风险。

十五)质量问题处理方式

参考了住房和城乡建设部和原国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同》示范文本(GF-2014-0171)第十一条第三项查验房屋、第十六条商品房质量的内容,以及《福州市城乡建设局关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》(榕建房〔2019〕27号)第七条:“经购房人查验有质量问题的,双方应按照房屋买卖合同约定的处理方式进行处理。”、第八条:“房屋交付使用后发现质量问题的,按照国家和本市工程质量保修相关法律法规、标准规范规定以及合同约定进行处理。”保障了购房人查验房屋的权利,明确了房地产开发企业的修复义务并应承诺修复时间;并区分商品住房质量问题严重程度、是否影响居住使用、是否违反相关强制性规定、买卖双方是否协商一致等不同情况,规定了不同的质量问题修复及交付程序,保障了购房人的合法权益,满足了购房人不同的需求;此外,参考《商品房销售管理办法》第三十五条:“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”的规定,创新地规定了商品住房查验后、交付使用前存在质量争议的处理方式,进一步提出了对商品住房存在质量问题争议时可委托工程质量检测机构检测核验,并规定由责任方承担委托检测费。采取第三方检测的方式解决质量问题争议,保证检测结果的公信力。

十六)质量保修期

明确商品住房专有部分的质量保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的房屋交付购房人使用之日起计算,公用部位的保修期自项目竣工验收合格之日起计算,保修期不得低于国家规定的期限。

十七)逾期交付责任

明确因房地产开发企业原因导致商品住房未能按期交付的,双方按照商品房买卖合同约定的逾期交付责任和处理方式进行处理。

十八)协助办证

明确房地产开发企业应当自商品住房交付使用之日起90日内,协助购房人办理土地使用权变更和不动产登记手续,并提供必要的证明文件。根据《城市房地产开发经营管理条例(2020修订)》第三十二条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

十九)交房即发证

参考了《佛山市不动产登记“交付即交证”工作实施方案》规定,明确了符合“交房即发证”条件的商品住房项目,在商品住房销售阶段根据购房人需求约定,由购房人委托房地产开发企业办理“交房即发证”业务。鼓励房地产开发企业在交房即发证的同时,联动提供水、电、燃气、宽带网络、有线电视等开户服务,为购房人办事提供便利。

七、解读方式和途径

《佛山市住房和城乡建设局关于商品住房交付使用管理规定》公布后,通过佛山市人民政府网、佛山市住房和城乡建设局官网等渠道向社会公开政策解读材料。

 

    政策文件:佛山市住房和城乡建设局关于印发商品住房交付使用管理规定的通知


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