政策原文：佛山市自然资源局关于推动佛山市产业发展保护区工业用地提升的意见.doc

一、制定背景与目的

       根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（粤国土资规字〔2017〕3号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）等政策文件要求，为深入贯彻党的十九大、十九届二中、三中、四中全会精神，全力推进粤港澳大湾区建设，落实好省委、省政府关于推动制造业高质量发展的要求，推动佛山高质量发展和实体经济建设，结合我市产业发展保护区（以下简称“产保区”）工业用地管理工作实际需求，出台本文件。

二、制定依据

1.《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）

2.《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（粤国土资规字〔2017〕3号）

3.《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）

4.《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）

5.《佛山市降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（2018年修订）》（佛府〔2018〕90号）

三、主要内容

      《意见》共十八点，以国家、省节约集约利用土地及工业用地相关政策为依据，按照依法行政原则起草，结合我市产保区工业用地管理的实际需要，就完善我市产保区工业用地提升，提出了一些自身有针对性的具体政策措施：

      （一）明确政策适用范围及产业发展保护区工业用地提升的基本原则和思路。本意见适用于本市行政区域内产保区内工业用地的规划和使用管理。工业用地提升遵循“保障总量、引导集聚、提质增效、调整结构、利益平衡、加强监管”的基本原则，引导产业合理布局和规模集聚，促进工业用地利用效能提升，推动村级工业园综合提升。

      （二）明确职责分工，保障政策实施。明确各级各部门的工作职责，有效保障政策实施。一是市政府负责产保区重大事项决策，审议产保区重大政策措施，制定全市产保区提升改造计划和市级资金使用安排计划；各职能部门按职责落实相关工作及制定产保区相关配套政策，并按照“谁提出、谁监管”的原则，做好相关监管工作。二是各区人民政府负责贯彻执行市政府重大决策，制定本区产保区政策措施和工业用地提升工作方案，组织协调督促推动工业用地提升工作。

      （三）通过对新增用地引导产业聚集、优化供应方式，对存量用地鼓励增容等措施加大工业用地保障力度。

       新增用地：一方面，新建产业项目原则上要求进入产保区，停止向产保区外供应零星工业用地，着力推进战略性新兴产业、高端制造业等产业项目集中布局；支持以产业链为纽带，集中布局相关产业生产、研发、供应、上下游产品服务项目及公共服务项目。另一方面，为保障工业用地有效供给，切实降低企业初始用地成本和持有成本，结合我市实际，通过鼓励集中建设标准厂房，允许弹性年期出让，鼓励以租赁方式使用土地等措施进一步优化工业用地供应方式。

       存量用地：在符合土地利用总体规划和城乡规划、不改变土地用途且不延长土地使用年限的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目可申请增加容积率，增容后的容积率、投资强度等控制指标应符合省、市规定，并按要求签订土地出让合同变更协议，对新增的建筑面积不需要补缴土地出让价款。

      （四）通过严格用地标准、鼓励新兴产业发展、允许工业物业产权分割和支持土地整合开发、推动低效用地腾退等措施，提高工业用地利用效能。

      （1）在用地标准上，要求一类工业用地容积率≥2.0，二类、三类工业用地容积率≥ 1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率≥ 0.8。

      （2）优先安排新兴产业发展用地。传统工业企业转为先进制造业企业或新兴产业，利用存量工业厂房进行制造业与文化创意、科技服务业等融合发展的，经各区人民政府批复同意后，可在5年内的过渡期继续按原用途和土地权利类型使用土地。另一方面，为引导土地用途兼容复合利用，允许新产业工业项目所需行政办公及生活服务等配套设施用地面积在不超过总用地面积7%前提下，提高兼容配套用途的建筑面积至不超过20%。

      （3）允许工业物业产权分割。以出让方式取得的国有工业用地和集体工业用地项目（含已建成的存量工业用地项目）的土地使用权及其房屋所有权可以进行产权分割登记。国有工业用地项目没有被认定为闲置土地并按要求完成出让合同履约及产业项目履约监管协议复核手续后，剩余空地如达到独立开发条件（能设置独立出入口、单独出具规划设计条件等）的，经批准其剩余空地使用权可分割转让（原出让合同约定不允许分割转让的除外）。

      （4）支持土地整合开发、推动低效用地腾退。一方面对连片开发宗地2块及以上的，用地面积不小于100亩，且投资强度和容积率符合我市相关规定的，可对投资者给予一定奖励，具体奖励措施由各区根据自身实际情况制定；另一方面要求各区政府组织开展产保区低效利用土地调查摸底，对不符合产业发展要求、产能低下等低效用地进行登记造册，纳入腾退收回计划。对剩余面积达到2公顷以上、地上地下无合法构建筑物的用而未尽等空闲土地，可整体或分割收回。经与土地权利人协商，按原土地用途市场评估价格确定土地及地上建筑物价值，直接给予原土地使用权人货币补偿或物业补偿。

     （五）鼓励标准厂房建设，提升开发企业回本速度，降低用房企业初期成本。

     （1）明确标准：单栋标准厂房建筑面积不低于1000平方米，层数一般应达到3层及以上，容积率不得低于1.8。

     （2）制定标准厂房政策：一是指标扶持。国家级和省级开发区、产业转移园区（产业转移集聚地）建设的标准厂房容积率超过2.0，用地计划指标可逐级向省自然资源厅申请返还。二是报批政策便利。标准厂房建设项目优先审批，凡按照规划投资建设标准厂房的，建设项目可实行统一规划、一次报建、分项建设、分户服务的方式办理。三是资金补助。区财政可安排部分资金对投资者给予一次性奖励，具体奖励办法由各区自行制定。

     （六）强化村级工业园综合提升，以违法清理为抓手，倒逼与奖励相结合，双管齐下，促进低效集体工业用地调整为国有土地。

     （1）全面摸底、联合执法，限时推进违法用地清理。涉及 “两违” 的，要求土地权属人必须在2023年12月31日前，按相关规定完成整治、提升改造、完善用地手续。

     （2）打出优惠政策组合拳，激励违法用地转国有：一是政府完善规模和保障指标。对于同意集体土地征收为国有土地（含集体转国有）并限期提升改造的违法建设用地，投资主体和土地权属人在与辖区镇（街道）签订整改协议并在规定时间内拆除建筑物后，用地符合城乡规划但不符合现行土地利用总体规划的，各区要优先解决其建设用地规划规模；涉及完善历史用地手续的，各区负责落实所需用地指标或复垦指标。二是提高工业用地配套兼容比例。对于同意存量集体土地征收为国有土地（含集体转国有）的，允许提高土地配套兼容比例。在用地面积不超过总用地面积7%的前提上，配套设施建筑面积提高至最高不超过总建筑面积20%。三是享受出让地价优惠。将集体土地转为国有土地后公开出让土地的，在确定土地出让起始价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70％执行。四是实行多样化征地补偿方式。包括物业补偿、货币补偿，以物业补偿为主，货币补偿为辅，留用地不实施实地安置。五是专项资金扶持，区财政设立产保区工业提升专项资金，具体资金安排、奖励规则各区制定相关实施细则。

     （3）允许保留集体性质，自行提升改造。一是对于选择保留集体性质的存量工业用地涉及“两违” 的，要求土地权属人必须与辖区镇（街道）签订整改协议，约定完善手续时间、改造时间和改造验收标准。拒绝签订整改协议的“两违”，或签订整改协议后，未按时完善用地手续、开工、竣工，或竣工验收后未达到协议约定标准的，各职能部门按照相关法律法规或协议进行严肃查处，追究违法责任。二是在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，区人民政府可根据土地权属人申请，按最新的年度土地变更调查成果确定报批地类补办农用地转用或使用未利用地审批手续，但土地权属人必须购买区内开发的复垦指标与之挂钩。涉及违法用地的，必须依法处理到位后，按照违法用地前的地类报批。若纳入“三旧”改造范畴的，可按“三旧”改造政策完善建设用地手续。不符合土地利用总体规划和城乡规划的，应责其限时按相关规划要求落实土地用途。

     （七）通过加强区级部门联合监管、签订产业项目履约监管协议、开展土地利用效率评估等措施完善监督制度。一是开展工业项目考核评价和监督管理工作，通过土地核验、定期评估等完善项目全流程监管、强化部门监管共同责任来加强区级部门联合监管。二是要求企业签订产业项目履约监管协议，加强履约监管，对违约情节严重的，可解除出让合同，收回建设用地使用权，并将违约主体列入失信名单。三是建立土地利用效率评估制度，分别在达产阶段(达产评估)、达产后每3至5年(过程评估)、出让年期到期前1年(到期评估)等阶段，实施工业用地项目土地利用效率评估。对出于企业自身原因，取得土地使用权超过合同约定时间开工、竣工的，不再享受土地优惠政策，由政府收回出让地价优惠、资金补助、建筑指标放宽等政策性补助，并按相关出让合同、监管协议等的约定要求追究违约责任。

四、解决的重大问题

      （一）明确产保区工业用地提升管理工作思路和总体要求。

       工业用地提升遵循“保障总量、引导集聚、提质增效、调整结构、利益平衡、加强监管”的基本原则，引导产业合理布局和规模集聚，促进工业用地利用效能提升，推动村级工业园综合提升。鼓励工业用地单位在符合土地利用总体规划、城乡规划、安全、消防、环保要求的前提下，通过土地整理、厂房改造、开发建设标准厂房、调整结构等途径提高土地利用效率。

      （二）优化工业用地土地供应方式。

       为保障工业用地有效供给，切实降低企业初始用地成本和持有成本，结合佛山市实际，《意见》提出通过鼓励集中建设标准厂房；允许弹性年期出让；鼓励以租赁方式使用土地等方式进一步优化工业用地供应方式。（意见第六点）

      （三）鼓励土地整合开发，建立低效用地腾退机制，促进规模化建设。

     《意见》明确改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产相关权益转移到单一主体后，可由该主体申请实施改造，在完成上盖物拆除后注销原有不动产权证，由自然资源主管部门直接与单一改造主体签订出让合同（第十点）；剩余面积达到2公顷以上、地上地下无合法构建筑物的用而未尽等空闲土地，可整体或分割收回。经与土地权利人协商，按原土地用途市场评估价格确定土地及地上建筑物价值，直接给予原土地使用权人货币补偿或物业补偿（第十一点）。

      （四）鼓励标准厂房建设。

     《意见》通过指标扶持、报批政策便利、资金补助等方式支持鼓励标准厂房建设（第十二点）。

      （五）强力推进村级工业园违法清理，鼓励集体转国有，多主体提升改造。

      《意见》通过倒逼与奖励双管齐下。奖惩结合推进违法用地清理，一方面通过完善用地手续、提高配套兼容比例、多样化补偿及地价优惠等多项政策，激励土地权属人和投资主体办理土地征收手续提升改造；另一方面加大“两违”查处力度，倒逼土地权属人改造提升。（第十三、十四点）。

佛山市自然资源局  

2020年6月16日