《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》政策解读

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 原文地址:佛山市发展和改革局 佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业收费管理的通知

一、起草背景

现行物业服务收费政策是2011年制定的,近年来由于工资水平上升影响物业服务成本上涨较快,加上物业收费管理政策的变化,现行物业服务收费的管理模式、定价方式、指导价标准等已不能适应新情况,为进一步完善我市物业服务收费管理,规范物业服务收费行为,需要对现行物业服务收费政策进行修订。

二、政策依据

(一)《广东省物业管理条例》;

(二)《广东省定价目录》(2018年版)。

三、主要内容

(一)明确物业服务收费实行政府指导价的范围

实行政府指导范围:1.保障性住房物业服务收费2.普通住宅(含业主自有产权车位、车库)前期物业服务收费。注:普通住宅不含别墅或商业公寓等非住宅

(二)改革政府指导价管理模式。

1.建立质价相符的管理模式。本次公布的全市最高指导价为2.70元/平方米·月,各区可在不高于市定最高指导价内根据实际另行制定本区最高指导价,废除以往超过区公布的最高指导价标准按属地报区价格主管部门审核的规定

改变现行新建住宅物业服务收费未发生实际成本但定位优质优价而突破最高指导价的管理模式,物业服务内容增加需超出政府指导价的,待业主入住后,由物业服务企业与业主依据增加服务的实际内容和成本情况依法依规协商确定。

2.创设物业服务收费标准与社会平均工资联动机制条款。本条款属于创新性条款,目的是能够让物业服务收费标准能够及时合理反映物业服务成本变化。物业服务成本主要是人力成本,因此以2017年我市社会平均工资和本次公布的指导价为基期标准,当年度社会平均工资与基期相比变动幅度达到30%及以上时,社会平均工资变动幅度与最高限价按1:0.4比例同方向联动。参考2017年以前的社会平均工资增长幅度模拟估算,约3年左右调整一次,每次调幅约12%左右。

3.物业服务收费标准实行菜单式组合计价。政府指导价按服务级别和服务内容实行菜单式组合定价,并详细列明各服务内容级别最高价格。将物业服务的内容分成五大类(综合管理服务,物业共用部位和共用设施设备维护,公共秩序维护,保洁服务,绿化养护),每大类由基本服务和分级服务构成,每项服务内容按不同的服务标准分成5个档次,并制定与之对应的收费标准,让业主和物业服务公司可以根据实际服务内容和与之对应的收费标准自由组合,并明确:服务没有达到该级别全部内容的,应当执行低一级别的收费标准。这种收费模式可以增加收费的透明度,减少不必要的矛盾。

4.本次公布的全市各级别最高指导价见下表

佛山市物业服务收费政府指导价参考标准

住宅类别

等级

收费项目(元/月平方)

综合管理服务

物业共用部位和共用设施设备维护

公共秩序维护

保洁服务

绿化养护

合计

保障性住房、普通住宅

一级

0.78

0.41

0.86

0.49

0.16

2.70

二级

0.68

0.35

0.75

0.43

0.14

2.35

三级

0.58

0.30

0.64

0.36

0.12

2.00

四级

0.48

0.25

0.52

0.30

0.10

1.65

五级

0.38

0.19

0.42

0.23

0.08

1.30

 

5.自有车位物业服务收费标准按低于住宅物业服务收费标准制定由于住宅车位大部分已采用智能化封闭管理,出入口门岗人员大幅减少,卫生清洁难度降低,车位没有绿化覆盖需求等原因,实际车位物业服务成本是低于住宅物业服务成本的,因此规定业主自有产权车位(车库)的物业服务收费按不高于所在住宅区物业服务收费标准70%执行,人防车位可参照执行。

6.不再制定无电梯住宅物业收费指导标准。现行我市新建住宅已经基本不存在无电梯的普通住宅,对无电梯住宅物业收费不再单独制定指导价标准。

(三)规范同时适用于实行政府指导价及市场调节价管理小区的部分收费行为。

    1.明确实行包干制的物业服务收费的公用水电费分摊方式及不分摊的情形。规定没有独立设置计量表的不得分摊以及不得向业主分摊水、电费用的情形。增设智能化设备费用由物业服务费列支,不得向业主分摊。智能化设备费用指小区出入口门禁、停车场出入口门禁、小区公共区域智能监控等设施,小区绿化物养护等,费用由物业服务费列支,不得向业主分摊。

2.规定不得强行预收物业服务费。为保护业主权益,同时兼顾物业服务企业利益,在业主自愿及同意的情况下可以预收物业服务费,但不得强行预收。

3.明确实行市场调节价物业服务收费需约定。明确实行市场调节价物业服务收费的原则,核心在于事前约定及业主自愿委托,且应当遵循公平合理、权利义务对等原则,避免物业服务收费单方随意自立项目收费,维护业主权益。

(四)明确变更物业服务收费标准的程序。

根据《广东省物业管理条例第二十二条:决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。我市房地产行政主管部门开发的“佛山市物业管理公共事务综合服务平台”已正式投入使用,业主投票可通过此平台实现。变更物业服务收费标准必须依法依规由业主表决通过,物业服务企业应将业主表决结果公告30日以上。

(五) 明晰新的指导价公布实施后如何与现行的物业服务收费衔接。

前期物业服务收费实行政府指导价管理,是基于前期物业服务未有业主入住而执行的政府指导价,其管理阶段应按照合同约定的时间。即现行物业服务收费标准本次公布政府指导价不符的,对仍属于政府指导价管理范围的物业服务收费,可继续按前期物业服务合同约定的价格执行至合同期满。合同期满后需重新约定收费标准的,物业服务企业应在合同期满三个月前按本通知第四条规定执行。合同期未满又需要重新约定收费标准的也按本通知第四条规定的程序由物业服务企业与业主协商确定

(六)加强管理

1.建立服务内容公示制度。由于服务内容不明导致的争议比较多,因此规定物业服务企业必须将服务内容和收费项目及标准予以公示。

2.建立收费标准信息公开制度。收集、公布并更新各住宅小区包括物业服务收费、机动车停放服务收费标准等信息,并向社会公开,有利于业主对所在小区收费进行比较、监督。

3.明确部门职责

明确各区价格主管部门房地产行政主管部门市、区价格监督检查部门、物业管理行业协会职责。

四、废止文件

废止原佛山市物价局、佛山市住房和城乡建设管理局《关于加强物业服务收费管理的通知》(佛价〔2011〕168号)

废止理由:文件实施超过5年,自然失效。相关内容在这次出台的文件中重新规范。