《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》政策解读

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佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》政策解读 

  

一、 起草的背景 

  市国土规划局在2016年下半年启动了《佛山市城市更新整体策略研究》,在已完成的全市城市更新普查及策略研究报告的基础上,通过对珠三角主要城市和我市各区的政策体系的横纵向比较分析,系统梳理我市城市更新政策,深入研究我市“三旧”改造工作存在有关问题,探索适合我市城市更新的策略及政策。为贯彻落实根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)〉的通知》(国土资发〔2016147号)《广东省人民政府关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔201696号)《广东省国土资源厅关于印发深入推进三旧改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔20183号)《佛山市人民政府关于印发佛山市城市治理三年行动计划的通知》(佛府〔201727号)等有关文件精神,我们制定了本实施意见,以城市更新为抓手完善城市治理体系,提高城市治理能力,结合佛山控规制度改革,搭建层次分明、科学管控的城市更新规划体系,构建职能清晰、运作顺畅的管理体系和系统完整、操作性强的政策体系。 

二、 政策依据 

  1. 《中华人民共和国城乡规划法》 

  2. 《广东省城乡规划条例》 

  3. 《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔200978号) 

  4. 《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔201696号) 

 5. 《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔20183号) 

 6. 《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》(佛府办〔2009261号) 

  7. 《佛山市控制性详细规划编制成果技术准则》 

  8. 《佛山市控制性详细规划管理工作规程》 

  9. 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 

  10. 《城镇土地估价规程》 

三、 办法的主要内容 

  《实施意见》正文共六部分四十三条,包含五个附件,编制的主要目的是为了构建一套完整的城市更新制度框架,加强城市更新中的规划引领、制度保障和政策支持,积极调动多元主体共同参与城市更新工作。意见在以下几个方面作出了明确要求: 

  (一)明确了城市更新的内涵。本实施意见所指城市更新,是指符合国家、省、市有关城市更新政策要求,对特定城乡建成区(包括旧城镇、旧厂房、旧村居)内具有以下情形之一的区域,根据城乡规划和本实施意见规定进行拆除重建、综合整治、功能改变等活动。 

1.城市基础设施和公共设施亟需完善;2.人居环境恶劣、环境污染严重或者存在重大安全隐患;3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城乡规划实施;4.其它经市或区级人民政府认定属于城市更新的情形。 

  (二)明确了“城市更新单元计划、城市更新单元规划”为核心的城市更新规划体系。城市更新规划体系分为“城市更新专项规划、城市更新单元计划、城市更新单元规划”三个层次。城市更新单元是指城乡建成区中符合我市城市更新内涵,在尊重产权边界,保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下,按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积(其中拆除重建的规模应不小于1公顷)、相对成片的城市更新区域。 

   (三)明确了城市更新单元规划与我市控规改革创新的衔接。城市更新单元规划应当按照有关法律法规和技术规范进行编制、审批。 

经批准的城市更新单元规划涉及控制性详细规划(以下简称“控规”)局部调整的,视为对已批控规的修改;不涉及控规局部调整或仅对控规进行技术修正的,视为编制地块开发细则。 

经批准的城市更新单元规划是出具规划行政许可、实施相关规划建设管理的依据。 

   (四)明确了控规需落实城市更新相关内容。1.可通过拆除重建进行城市更新的用地范围;2.拆除重建用地范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模;3.对于划定城市更新单元提出相关指引。 

  (五)明确了对城市更新实行常态化全流程管理。城市更新管理以城市更新单元为基本单位,实行“城市更新单元计划、城市更新单元规划、实施方案、实施监管”四个阶段的全流程管理。 

  (六)明确加强对实施项目的监管。除由政府组织实施的改造项目外,各区政府应同项目实施主体签订监管协议,明确具体监管措施及项目实施主体责任,作为项目获得建设工程规划许可的前提。    

城市更新项目实施主体未按照批准的改造方案推进实施的,各区政府应督促项目单位整改。非政府原因,未按照改造方案实施改造并拒不整改的,取消城市更新相关优惠政策。 

  (七)建立城市更新领导协调工作机制。建立市政府统一领导、政府和部门密切配合的工作机制,加强对城市更新涉及的重大事项的科学论证和决策,将城市更新作为一项长期的重点工作持续系统推进. 

  (八)明确了成立市级城市更新主管部门及其职能。市设立城市更新主管部门,负责组织、协调全市城市更新工作,依法拟定城市更新相关的土地、规划管理政策,制定城市更新相关技术规范,组织编制城市更新专项规划,负责审查城市更新单元计划,参与编制及审查城市更新单元规划,对重点项目开展方案审查、推进协调、动态跟进和督查考核等日常管理工作。 

   (九)明确了采用多种方式供地。涉及城市更新的供地,属政府收购储备后再次供地的,必须采用公开出让方式供地,其余可以协议出让方式供地。 

  (十)鼓励复垦复绿。各区应提留不少于10%的土地出让收益,专项用于推进城乡建设用地增减挂钩,鼓励通过将现状低效或闲置建设用地复垦、复耕的方式,推动优势建设用地要素形成集聚空间,推动用地节约集约和空间优化。 

  (十一)确保公益性用地供给和落实。应将不低于城市更新单元总面积15%,且不低于城市更新单元内拆除重建范围面积15%的用地用于建设公益性项目,其中通过现状工业改造为经营性开发项目(不含工业提升项目),且控规编制单元范围内人均公园绿地指标未达到《佛山市国土资源和城乡规划局关于在控制性详细规划编制中严格执行公园绿地控制标准的通知》要求的,公益性项目的用地比例不得低于25%,绿地率不得低于30% 

经批准的自行改造项目,由实施主体负责该部分公益性设施的建设,并在建成后无偿移交政府; 

通过收回公开出让方式进行改造的项目,原权属人不再参与应无偿移交做为公益性用地部分的土地收益分成。 

  (十二)鼓励市场参与“微更新”。通过参与租金增值收益分成,探索历史建筑使用权出售或出租等多种方式,鼓励市场参与“微更新”,改善老城区环境,加强历史保护。 

  (十三)允许提高村级工业园兼容比例。纳入市综合提升实施方案的村级工业园内的工业提升项目,允许兼容不超过20%的研发、租赁住房、公共配套等的计容建筑面积,用相应配套设施的用地面积不得超过7% 

  (十四)鼓励建设商品厂房。通过在产业发展保护区范围内建设一定规模的商品厂房,满足无独立用地需求的中小微企业发展的空间需要,鼓励各区在产权分割、租售限价、税费返还等方面加大优惠扶持措施,降低企业用地成本,支持实体经济。 

  (十五)部分推动工业改住利益分配与容积率脱钩。工改居类城市更新项目,通过“挂账收储”方式进行土地出让的,城市更新项目规划容积率 2.5(含)以下部分,按公开市场成交价的 50%补偿;城市更新项目规划容积率 2.5 以上部分,按公开市场成交价的 5%补偿。 

通过协议出让方式进行土地出让的,城市更新项目规划容积率 2.5(含)以下部分,按土地市场价格的 50%计收;城市更新项目规划容积率 2.5 以上部分,按土地市场价格的 95%计收。 

  (十六)对旧城镇、旧村居改造大幅让利。 

  1、旧村居更新地价计收标准 

    协议出让类:认定建筑面积2.2倍(含本数)以上部分,按照土地市场价格的40%计收。 

    “挂账收储”公开出让类的补偿标准由各区自行制定。 

  2、旧城镇更新地价计收标准 

    认定建筑面积2.2倍(含本数)以上部分,按照土地市场价格的100%计收。