原文下载：佛山市人民政府办公室关于印发佛山市城市更新单元计划管理规定的通知

佛山市人民政府办公室关于印发佛山市

城市更新单元计划管理规定的通知

各区人民政府，市政府各部门、直属各机构：

　　《佛山市城市更新单元计划管理规定》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到问题，请径向市城市更新局反映。

　　佛山市人民政府办公室

　　2020年10月27日

佛山市城市更新单元计划管理规定

第一章  总  则

　　第一条  为进一步规范我市城市更新单元计划管理工作，优化完善《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号），根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规及有关政策，结合我市实际，制定本规定。

　　第二条  佛山市城市更新单元计划的申报与管理工作适用本规定。

　　第三条  城市更新单元计划（以下简称单元计划）是对城市更新项目可行性及后续工作推进进行论证和指引的过程。单元计划应当划定城市更新范围，明确项目更新意愿及诉求，确定项目更新类型、模式，提出公益性用地移交要求等重要内容，并统筹更新项目的实施。

第二章  城市更新范围的划定

　　第四条  城市更新范围包括城市更新单元和城市更新项目两个层次。

　　城市更新单元可包含1个或多个城市更新项目。

　　城市更新项目分为拆除重建项目和微改造项目。

　　第五条  城市更新单元范围的划定，应当以街坊为基本单位，可包含1个或多个街坊。

　　城市更新项目范围的划定，应当以国土空间总体规划、城市更新专项规划、详细规划和年度实施计划为依据，在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性，综合考虑道路、河流等自然要素、产权边界、更新意愿及政策要求等因素，充分考虑连片统筹改造，对周边“三旧”用地进行整合，实现城市生态、生活、生产空间的优化和城市品质的提升，避免在功能不合理、空间布局混乱的现状用地上进行单一地块或局部范围的城市更新。

　　第六条  佛山市中心城区范围内的集体用地“工改居”“工改商”等项目，应当结合更新单元明确同一村集体范围内旧村居改造的方式，预留旧村居改造的条件，在单元计划中进行论证说明。

　　第七条  拆除重建项目或涉及局部加拆建、功能改变的微改造项目面积原则上不应小于1公顷。

　　第三章  单元计划的申报与审批管理

　　第八条  单元计划可以由单个权利主体、权利主体委托的单一市场主体、政府有关责任部门或多个权利主体共同申报。

　　对于同一更新单元范围内存在多个项目申报的，原则上应当由政府有关责任部门统筹协调、统一申报。

　　第九条  申报主体原则上应当对城市更新项目范围内权利主体的更新意愿进行征询，达到相关要求后方可申报单元计划。

　　属于工业提升项目的，可以由政府有关责任部门统筹申报，在申报阶段可免予提供更新意愿证明材料。

　　第十条  申报单元计划应当按照规定提供申请书、单元计划申报表、城市更新范围图、申报主体身份证明材料及更新意愿证明材料、专题说明或计划研究报告等材料。

　　第十一条  单元计划由市自然资源局各分局审查，各区人民政府审批。审批同意后由市自然资源局各分局在10个工作日内进行通告，并报市城市更新局备案。

　　单元计划涉及利用“三旧”改造政策修改土地利用总体规划、拟编制城市更新单元规划、项目范围不足1公顷、微改造、超标“三地”、“其他用地”等情形的，在报区人民政府审批前，应当由市自然资源局各分局报市城市更新局组织审查。

　　第十二条  拆除重建项目面积小于1公顷但确需申报单元计划的，应当按照以下要求办理：

　　（一）属于政府鼓励类项目（包括鼓励产业转型升级、完善公共设施、村级工业园整治提升等情形的），应当在申报材料中论证说明，经市城市更新局审查后，报区人民政府审批。

　　（二）属于其他经营性项目（原则上不涉及“工改居”项目），如周边土地难以连片整合改造，应当提交专题报告（含交通影响评价、环境影响评价、城市设计、周边整合改造条件分析等），经市城市更新局审查，并由市城市规划委员会审议同意后，报区人民政府审批。

　　第十三条  经批准的单元计划有效期为两年。确需延期的，应当在单元计划到期前1个月内由申报主体向市自然资源局各分局提出申请，经评估符合相关要求的，报区人民政府批准，可延期1年。延期只可申请1次。

　　申报主体应当在单元计划有效期内完成城市更新单元规划的申报，如按照既有法定控制性详细规划实施的，应当在单元计划有效期内完成更新项目实施方案的审批。在单元计划有效期内未完成上述工作的，以单元计划为依据的报批程序应当随之终止。

　　第十四条  下列情形由申报主体提出计划调整申请，经市自然资源局各分局或市城市更新局依权限审查通过后，由区人民政府出具同意计划调整的意见：

　　（一）涉及更新范围变动超过原面积10％的；

　　（二）因项目范围变动导致更新意愿未达相应要求的；

　　（三）变更申报流程的；

　　（四）变更改造类型的；

　　（五）降低无偿移交的公益性用地要求的；

　　（六）涉及其他重要内容的。

　　如存在上述情形导致审查不通过的，申报主体须重新申报单元计划。

　　第十五条  单元计划经批准后，应当由市自然资源各分局将单元计划纳入管理系统，对更新项目实施全流程管理。

第四章  公益性用地要求

　　第十六条  城市更新项目可以单一项目进行核算或多个项目整体核算公益性用地规模。控制性详细规划（单元规划）要求的公益性用地规模未达到城市更新政策要求的，差额部分视情况可采取项目内移交等量经营性用地或异地移交等量其他建设用地等方式予以补齐。

　　同一项目可分期供地的，分期累计落实的公益性用地比例应当不低于整体项目范围的移交比例要求，优先保障交通、市政设施在前期实施。

　　城市更新单元内同一权利主体（含不同权利主体地块由政府统一收储或由单一市场主体收购归宗）的多个城市更新项目可整体核算公益性用地，并保证公益性用地独立占地面积不少于3000平方米。

　　第十七条  更新项目需要编制更新单元规划的，应当在单元计划中明确项目范围内无偿移交的公益性用地规模。

　　无需编制更新单元规划的，则应当在城市更新专题说明中补充明确更新项目范围内的公益性用地规模及类型、无偿移交的公益性用地范围及差额公益性用地的处理方式。

　　第十八条  拆除重建项目应当无偿移交的公益性用地规模由项目的更新类型、无偿移交比例及计算规则综合确定，按照《佛山市拆除重建项目公益性用地核算指引》执行。

　　微改造项目按照详细规划落实公益性用地。

　　第十九条  移交的公益性用地原则上应当为国有建设用地。

　　对于保留集体建设用地性质的改造项目，公益性用地一般应当转为国有建设用地，由土地储备机构收储。确需保留集体建设用地性质的，应当与政府签订相关协议，无偿委托政府管理。

第五章  附  则

　　第二十条  本规定所称城市更新单元范围是指编制城市更新单元规划的范围，也是支撑项目实施的最小规划统筹范围。城市更新项目范围是指实施更新改造的项目地块范围。

　　第二十一条  本规定所称城市更新项目是指符合省、市有关城市更新（“三旧”改造）政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居等）进行拆除重建、微改造等活动。拆除重建是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行全面改造（包括再开发、将规模及指标用于同一更新单元的生态修复或土地复垦项目）。拆除重建项目应当对标图建库图斑内70％以上的上盖物（按照建筑基底面积计算）实施拆除。微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以局部加拆建、功能改变、整饰修缮等方式进行改造提升，根据政策要求完善用地及建筑手续，实现用地及建筑功能改变等。

　　第二十二条  本规定所称佛山市中心城区范围是指以经批复的城市总体规划确定的中心城区或经批复的国土空间总体规划确定的中心城区为准。

　　第二十三条  本规定所称权利主体是指“三旧”用地及其地上、地下建（构）筑物的所有权人、使用权人，以及按照违法用地行为发生时的土地管理法律法规和有关规定处理后的实际用地人。

　　第二十四条  拆除重建项目以单元计划为依据的事项主要涉及土地利用总体规划修改、城市更新单元规划编制及报批、“三旧”用地报批容缺预审、实施方案编制等。微改造项目另行规定。

　　第二十五条  本规定与《佛山市拆除重建项目公益性用地核算指引》《佛山市拆除重建项目单元计划申报指引》《佛山市微改造项目单元计划申报指引》（见附件1、2、3）配套使用。市城市更新局可结合实际管理需要，适时调整相关指引申报材料的形式、内容及模板。

　　第二十六条  本规定自2020年11月30日起施行，有效期为5年。市、区原有单元计划相关规定和要求与本规定不一致的，以本规定为准。佛府办〔2018〕27号文附件3同时废止。

　　第二十七条  本规定由市城市更新局负责解释。

　　附件：1.佛山市拆除重建项目公益性用地核算指引

　　          2.佛山市拆除重建项目单元计划申报指引

　　          3.佛山市微改造项目单元计划申报指引

附件1

佛山市拆除重建项目公益性用地核算指引

　　一、适用范围

　　本指引适用拆除重建项目移交的公益性用地核算。

　　二、移交的公益性用地要求

　　移交的公益性用地具体应当满足以下要求：

　　（一）原则上符合国土空间规划或土地利用总体规划，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137－2011），应当为区域交通设施用地（H2）、区域公用设施用地（H3）、交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（H4）以及部分公共管理与公共服务用地（A）、幼托用地（R12/R22/R32）。计入移交的公益性用地不能分摊经营性用地容积率。

　　（二）原则上应当为国有建设用地；对于保留集体建设用地性质的改造项目，公益性用地一般应当转为国有建设用地，由土地储备机构收储。确需保留集体建设用地性质的，应当与政府签订相关协议，无偿委托政府管理。

　　（三）原则上应当为规划新增的公益性用地，历史上未实施征地行为、通过“集转国”后移交的现状公益性用地除外。

　　三、无偿移交的公益性用地核算

　　拆除重建项目应当无偿移交的公益性用地规模由项目的更新类型、无偿移交比例及计算规则综合确定，以单一项目独立核算。单一项目包含多种更新类型，应当按照不同的更新类型分别计算。

　　拆除重建项目涉及拆除复垦或其他用地的，应当扣减拆除复垦和其他用地面积后再进行公益性用地核算。具体范围定义按照《佛山市拆除重建项目城市更新单元计划申报指引》第四大点第（三）点“城市更新项目范围构成”执行。

　　城市更新单元内同一权利主体（含不同权利主体地块由政府统一收储或由单一市场主体收购归宗）的多个城市更新项目可整体核算公益性用地，并保证公益性用地独立占地面积不少于3000平方米。

　　（一）旧厂房。

　　1.“工改工”。

　　“工改工”项目应当按照控制性详细规划或城市更新单元规划落实公益性用地，不再对无偿移交的公益性用地比例作强制要求。

　　2.“工改商”“工改居”。

　　涉及下列情形之一的，无偿移交的公益性用地比例为15％：

　　（1）控制性详细规划编制单元内规划人均公园绿地指标达标。

　　（2）所在镇（街道）现状土地开发强度低于全市土地开发强度。

　　公式：无偿移交的公益性用地面积＝（项目面积－拆除复垦面积）×15％。

　　除上述情形外，无偿移交的公益性用地比例按25％执行。

　　公式：无偿移交的公益性用地面积＝（项目面积－拆除复垦面积）×25％。

　　3.“工改其他经营性用途”。

　　应当将不低于城市更新项目用地面积15％的用地无偿移交政府用于建设公益性项目。

　　公式：无偿移交的公益性用地面积＝（项目面积－拆除复垦面积）×15％。

　　4.混合改造类。

　　对于项目范围内“工改居”“工改商”与“工改工”“工改其他经营性用途”“工改公益性用途”类型混合的（工改公益性用途是指旧厂房改造后为公益性用途且移交下列独立占地的设施用地：普通高中、九年一贯制学校、初中、小学、综合医院、文化活动中心、养老院、体育中心及体育活动中心、城市公园），可以按照下列公式计算无偿移交的公益性用地规模。

　　（1）混合改造类项目中，“工改居”“工改商”按15％无偿移交公益性用地比例执行的。

　　公式：无偿移交的公益性用地面积＝（规划商业用地面积＋规划居住用地面积＋规划其他经营性用途面积）×15％/85％。

　　（2）混合改造类项目中，“工改居”“工改商”按25％无偿移交公益性用地比例执行的。

　　公式：无偿移交的公益性用地面积＝（规划商业用地面积＋规划居住用地面积）×25％/75％＋规划其他经营性用途面积×15％/85％。

　　（二）旧村居、旧城镇及其他类型项目。

　　应当将不低于城市更新项目用地面积15％的用地无偿移交政府用于建设公益性项目。旧村居项目“其他用地”原则上不可以作为无偿移交的公益性用地，由村集体承担农用地转建设用地所涉及的相关费用除外。

　　公式：无偿移交的公益性用地面积＝（项目面积－拆除复垦面积－其他用地）×15％。

　　四、差额公益性用地要求

　　（一）差额公益性用地的定义。

　　差额公益性用地是指项目范围内控制性详细规划（单元规划）要求的公益性用地规模与城市更新政策要求的公益性用地规模的差值。

　　公式：差额公益性用地＝项目范围内按照政策应当无偿移交公益性用地规模－已经批准的控制性详细规划（单元规划）要求的公益性用地规模。

　　（二）差额公益性用地补齐的方式。

　　差额公益性用地允许通过以下两种方式补齐：

　　1.项目范围内按照规划实施（移交等量经营性用地），并由属地政府统筹等量补齐。

　　项目按照规划实施并移交的公益性用地面积未达要求的，不足部分可以通过无偿移交等量的经营性用地予以补齐。移交经营性用地部分可以在项目供地前签订无偿收储协议，或与项目其他经营性用地一并出让。采用挂账收储的，该部分土地出让收入不予分配原土地权利人；采用协议出让的，该部分由原土地权利人按照改造后用途土地市场价格全额计收土地出让金。

　　除小于1公顷项目外，各区人民政府应当在项目供地后半年内在项目所在镇（街道）范围内的其他城市更新项目明确差额公益性用地的落实方案；供地后两年内，统筹落实差额公益性用地。

　　2.项目范围外由村集体负责等量补齐。

　　对于保留集体建设用地性质改造的项目，按照规划实施并移交的公益性用地面积未达要求的，可以移交原则上本村权属范围内规划为新增公益性用途的建设用地予以补齐；其他村集体权属改造项目，可以移交本村权属范围内符合条件的国有建设用地予以补齐。

　　（三）差额公益性用地的监管落实。

　　由各区人民政府负责对差额公益性用地实施台账管理，市城市更新局要加强监管。差额公益性用地涉及的土地出让收益，应当专款专用，用于公益性用地的落实及公益性设施的建设。

　　五、过渡期规定

　　本指引施行前，挂账收储类项目已签订收储协议、协议出让类项目已经向自然资源机构递交出让申请、涉及村集体用地的改造方案已通过村民表决且拟按照已表决方案实施、单元计划已经批准并报市城市更新局备案的，可以仍按照原标准执行，无需按照本指引落实公益性用地要求。

附件2

佛山市拆除重建项目单元计划申报指引

　　一、适用范围

　　本指引适用于佛山市行政区域内的拆除重建项目单元计划的申报。

　　持有效“三旧”改造项目认定批复文件的，在办理改造项目后续流程时可以视同单元计划批复。

　　本指引施行前受理申报的单元计划，可以按照佛府办〔2018〕27号文和各区原政策在本指引施行起3个月内完成单元计划审批。逾期未能完成审批的，应当按照本指引要求重新进行申报。

　　二、单元计划作用与审查审批职责

　　（一）单元计划作用。

　　单元计划是对城市更新项目可行性及后续工作推进要求进行系统论证、综合判断、前期指引的过程，主要明确下列内容：

　　1.城市更新范围；

　　2.更新改造意愿；

　　3.更新改造类型；

　　4.公益性用地无偿移交要求；

　　5.更新合理诉求；

　　6.适用流程及后续工作推进要求。

　　（二）审查审批职责。

　　1.镇（街道）城市更新机构。

　　负责单元计划收件，对单元计划申报材料的完整性、真实性、一致性及更新意愿的政策符合性进行核查，形成审核意见。

　　2.市自然资源局各分局。

　　按照规定组织单元计划审查，重点对城市更新范围、更新改造类型、公益性用地无偿移交要求、更新合理诉求、适用流程及后续工作推进要求等内容进行综合审查，形成审查意见；负责所辖区域内单元计划审批后进行通告。

　　3.市城市更新局。

　　负责对上报单元计划的城市更新范围、更新改造类型、公益性用地无偿移交要求、更新合理诉求等内容进行审查，形成审查意见；负责全市单元计划的备案。

　　4.各区人民政府。

　　负责对单元计划进行审批，出具批复文件，明确适用流程、城市更新范围、更新改造类型、无偿移交的公益性用地规模及有效期等内容。

　　三、申报基本要求

　　（一）申报主体。

　　1.单个项目的申报主体。

　　单元计划可以由权利主体、权利主体委托的单一市场主体或政府有关责任部门申报。

　　（1）申报城市更新单元内权利主体单一的，可以由权利主体申报或委托单一市场主体申报。

　　（2）申报城市更新单元内存在多个权利主体的，相关权利主体可以共同委托单一市场主体申报，也可以由权利主体共同申报。

　　（3）各级政府认为确需实施拆除重建的城市更新项目，可以由政府有关责任部门进行申报。

　　2.多个项目的申报主体。

　　同一更新单元范围内存在多个项目申报的，由政府有关责任部门统筹协调同一更新单元范围内控制性详细规划或城市更新单元规划的编制或调整。具备条件的，由政府有关责任部门组织多个项目统一申报。

　　3.申报主体责任。

　　按照规定，组织有关技术单位开展基础信息核查，对城市更新范围、更新改造类型、公益性用地无偿移交要求、更新合理诉求等内容进行论证，完成更新意愿征询工作。

　　（二）更新意愿。

　　申报单元计划原则上应当征询城市更新项目范围内权利主体的更新意愿。

　　1.项目范围内权利主体同意申报的比例要求。

　　权利主体单一的地块，该主体同意进行城市更新；土地或地上建筑物为多个权利主体共有的，占份额不少于2／3的按份共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于2／3的权利主体且占总人数不少于2／3的权利主体同意进行城市更新。

　　用地属村（居）集体经济组织的，可以由村（居）集体经济组织同意进行城市更新，或经该村（居）集体经济组织成员大会（或成员代表会议）表决同意。

　　城市更新项目范围内涉及多个地块的，符合上述规定地块的总用地面积应当不小于项目范围面积的2／3。

　　2.更新意愿征询的形式要求。

　　单元计划申报阶段，城市更新意愿证明材料原则上应当达到下列要求：

　　（1）权利主体单一的地块，在单元计划申报表盖章或签名即可。

　　（2）土地或地上建筑物为多个权利主体共有或建筑物区分所有权的，提交多个权利主体同意申报的书面材料。权利主体为个人的，签名并附上权利主体身份证号码；权利主体为企业或其他组织的，加盖公章。

　　（3）用地属于村（居）集体经济组织，经表决同意申报的，提交表决材料并加盖公章；未经表决的，由集体经济组织出具同意申报的书面材料并加盖公章。

　　3.更新意愿简化情形。

　　属于工业提升项目的，可以由政府有关责任部门统筹申报，申报阶段可以免予提供更新意愿证明材料，但项目实施方案报批前必须征求相关权利人的改造意见。

　　（三）申报流程。

　　根据城市更新单元或城市更新项目范围内的项目规模、土地利用总体规划与控制性详细规划情形，分为一般流程和简易流程。

　　1.一般流程。

　　（1）申报主体向镇（街道）城市更新机构提交申报材料；

　　（2）镇（街道）核查；

　　（3）市自然资源局各分局组织审查；

　　（4）市城市更新局组织审查（必要时提请市城市规划委员会审议）；

　　（5）区人民政府审批。

　　（6）审批后通告及市城市更新局备案。

　　上述流程适用利用“三旧”政策调整土地利用总体规划、编制城市更新单元规划、城市更新项目范围小于1公顷等情形。

　　其中，项目面积小于1公顷的政府鼓励类项目，经市城市更新局审查后，由区人民政府审批；项目面积小于1公顷的其他经营性项目，经市城市更新局审查后报市城市规划委员会审议。

　　2.简易流程。

　　不涉及上述情形的申报流程为：

　　（1）申报主体向镇街城市更新机构提交申报材料；

　　（2）镇（街道）核查；

　　（3）市自然资源局各分局组织审查；

　　（4）区人民政府审批。

　　（5）审批后通告及市城市更新局备案。

　　3.单元计划的合并审批。

　　属于简易流程中按照已经批准的控制性详细规划和地块开发细则执行的，可以申请单元计划、无合法用地手续用地标图建库和实施方案同步报批，单元计划与实施方案按序先后批复。

　　属于一般流程，可以申请单元计划和城市更新单元规划或控制性详细规划同步报批，单元计划与单元规划按序先后批复。

　　（四）申报材料。

　　1.申报单元计划应当提交以下材料：

　　（1）申请书；

　　（2）申报主体身份证明材料及城市更新意愿证明材料；

　　（3）单元计划申报表；

　　（4）城市更新范围划定图。

　　2.属于下列情形之一的，按照以下要求办理：

　　（1）涉及土地利用总体规划修改或“三地”、其他用地、建新用地报批的，需提交土地利用总体规划及用地报批申请汇总图。

　　（2）拟编制单元规划的，需提交计划研究报告（单元计划与城市更新单元规划合并审批的除外）。

　　（3）项目面积小于1公顷的政府鼓励类项目，应当在单元计划申报表中说明。

　　（4）项目面积小于1公顷的其他经营性项目，应当专门就周边整合改造条件分析、交通影响、环境影响、城市设计及其他必要内容等做出评估论述，形成专题报告。

　　（5）拟按照已批准的控制性详细规划（含控制线）实施的，需提交城市更新专题说明。

　　申报材料按照市城市更新局印发的模板编制。市城市更新局可以结合实际管理需要，适时调整相关指引申报材料的形式、内容及模板。

　　四、申报核心要点

　　（一）城市更新单元范围的划定。

　　城市更新单元的划定应当以国土空间规划、城市更新专项规划为依据，结合控制性详细规划街坊划定要求，在城市更新项目范围的基础上，以1个或多个街坊划定城市更新单元范围，作为城市更新单元规划的编制范围。

　　原则上应当按照已经批准的街坊范围划定城市更新单元。确需对已经批准的街坊范围进行调整，应当予以说明。未划定街坊范围的，应当按照控制性详细规划街坊相关标准进行划定。

　　（二）城市更新项目范围的划定。

　　城市更新项目范围应当以国土空间规划、城市更新专项规划、各区年度实施计划为依据，在尊重更新意愿和土地权属的前提下，结合市政道路、河流、山体等自然界线和行政区域等要素进行修正，并保证边界相对规整。原则上应当符合以下要求：

　　1.具备标图建库条件。

　　2.不小于1公顷。

　　3.包含完整宗地和建筑物。对于涉及共用宗的项目，其专有部分权利人申请改造的，原则上以宗地范围划定。

　　4.中心城区范围内的集体用地“工改居”项目，应当结合更新单元明确同一村（居）集体范围内旧村居改造的方式，预留旧村居改造的条件；对于改造需求迫切的旧村庄、旧城镇及急需实施的规划公益性设施，应当纳入项目范围统筹考虑；项目周边建筑物功能、形态、权属性质相同的，宜统筹划入项目范围。

　　（三）城市更新项目范围构成。

　　城市更新项目范围由拆除用地、新增用地及补充纳入改造用地等3种类型构成。

　　1.拆除用地。

　　拆除用地是指对原有上盖物进行拆除的范围，既包括通过拆除原有上盖物，并按照规划用途重新建设的拆除重建区域，也包含通过复垦复绿等手段恢复为农林用地的拆除复垦区域。

　　2.新增用地。

　　新增用地主要包括“三地”（边角地、夹心地、插花地）、其他用地及因复垦产生的建新用地。

　　（1）“三地”总面积原则上不得超过拆除用地总面积的20％，应当符合土地利用总体规划、国土空间规划和省、市对“三地”的相关规定。

　　（2）其他用地是指位于本村权属范围内，经农村集体经济组织同意，纳入旧村庄改造项目一并实施改造，符合土地利用总体规划和城乡规划的用地。纳入的其他用地可以参照“三地”有关规定单独组卷或与“三旧”改造的主体地块一并组卷进行用地报批，但只能用于复建安置或公益设施建设。

　　（3）建新用地是指将标图建库范围内的“三旧”用地复垦后产生的建设用地规模和指标置用于本项目范围内的现状非建设用地。

　　3.补充纳入改造用地。

　　除上述两类用地外确需纳入改造的用地，包括：

　　（1）涉及保留建筑物主体可以进行整饰修缮、完善公共设施等用地。

　　（2）无法享受“三旧”改造有关政策但政府有关责任部门认为有必要一并纳入改造的用地。

　　4.项目范围各类用地关系如下：

　　项目面积＝拆除用地面积＋新增用地面积＋补充纳入改造用地面积。

　　其中：

　　拆除用地面积＝拆除重建面积＋拆除复垦面积。

　　新增用地面积＝“三地”面积＋其他用地面积＋建新用地面积。

　　（四）城市更新基础信息核查。

　　申报主体组织有关技术单位开展基础信息核查工作，包含规划信息核查、权属信息调查、现状地类核查、历史数据收集等内容，明确相应的更新诉求，并在单元计划申报表中予以说明。

　　1.规划信息核查。

　　对城市更新单元范围内的规划管控情况进行核查，具体包括国土空间规划等各类规划及控制线情况，明确是否需要规划调整等更新诉求。

　　2.权属信息调查。

　　对项目范围内的集体与国有土地权属、权利主体等情况进行调查。

　　3.现状地类核查。

　　以二调、三调、土地利用现状变更调查等数据为基础，核查项目范围内现状地类。

　　4.历史数据收集。

　　对2009年的卫星影像、地形数据等进行收集整理，初步明确历史建设情况、标图建库条件。

　　（五）无偿移交的公益性用地要求。

　　申报主体应当在单元计划中根据已经批准的控制性详细规划或初步规划方案，按照本指引及《佛山市拆除重建项目公益性用地核算指引》要求，明确无偿移交的公益性用地规模。

　　按照规定通过项目内移交等量经营性用地或项目外异地移交等量其他建设用地等方式予以补齐差额公益性用地的，应当在单元计划中明确。

　　（六）城市更新诉求论证。

　　对土地利用总体规划修改、单元规划或控制性详细规划编制调整、“三地”或其他用地报批、土地置换、标图建库补充入库、集体和国有建设用地混合改造等相关工作的必要性、合理性与可行性进行充分论证。

　　1.土地利用总体规划修改。

　　确需实施“三旧”改造，但因不符合土地利用总体规划而无法纳入“三旧”改造标图建库范围的，可以按照程序和权限修改土地利用总体规划，落实建设用地规模后纳入标图建库范围。涉及城市总体规划限建区的，可以按照程序一并调整。国土空间规划编制完成后，可以按照国土空间规划管理要求进行衔接或调整。单元计划申报材料中需提交土地利用总体规划及用地报批申请汇总图。

　　已启动土地利用总体规划修改的，仅需在单元计划中明确进度。

　　土地利用总体规划修改应当符合下列要求：

　　（1）建设用地规模的调入位置原则上不得涉及永久基本农田、生态保护红线、禁建区等区域。

　　（2）建设用地规模的调入、调出原则上应当在镇（街道）范围内平衡，涉及建设用地规模区内或跨区平衡、中心城区修改土地利用总体规划的按照相关程序办理。确需修改中心城区土地利用总体规划，或要求建设用地规模区内平衡或跨区平衡的，需以区人民政府名义提交关于修改必要性的说明。

　　2.单元规划或控制性详细规划编制调整。

　　拟编制城市更新单元规划的，需提出初步规划方案，明确规划调整诉求，并论证其可行性，在单元计划申报材料中提交研究报告（该研究报告视同控制性详细规划调整论证报告）。

　　拟通过控制性详细规划程序编制或调整规划的，应当在单元计划中明确基本调整诉求、编制或调整进度。

　　3.“三地”、其他用地及建新用地报批。

　　城市更新项目范围内需进行“三地”、其他用地、建新用地报批的，需在土地利用总体规划及用地报批申请汇总图中明确其大致范围、权属及功能用途。要求如下：

　　（1）原则上应当符合土地利用总体规划。对于不符合土地利用总体规划的，应当在单元计划中提出土地利用总体规划修改诉求。

　　（2）不得涉及永久基本农田、生态保护红线、禁建区等区域。

　　4.土地置换。

　　在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换后，被置换的地块可以直接适用“三旧”改造优惠政策，不需再纳入“三旧”改造标图建库范围，原“三旧”用地不再享受“三旧”改造优惠政策。以拆除重建方式实施的“三旧”改造项目，可以将标图建库范围内的“三旧”用地先进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可以用于本项目范围内的非建设用地，按照规定办理转用手续后一并实施改造，也可以有偿转让给本市其他“三旧”改造项目使用。

　　置换用地分属两个或以上项目的，须同步在项目所在单元计划中明确。

　　拟在项目范围内开展土地置换的，应当在城市更新范围划定图、单元计划申报表中说明置换范围、置换类型及置换途径等土地置换诉求。置换类型包括：“三旧”用地之间的置换、“三旧”用地与其他存量建设用地的置换、“三旧”用地复垦与建新用地的置换。

　　5.标图建库新增入库与调整入库。

　　应当按照《广东省国土资源厅关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知》（粤国土资三旧发〔2018〕99号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）或相关最新文件要求，明确标图建库新增入库或调整入库范围。

　　实地在2009年12月31日前已建设使用且符合上盖物占地比例要求，但第二次全国土地调查或最新的土地利用现状图确定为非建设用地，不涉及复垦且确需改造建设的，落实建设用地规模后可以纳入标图建库范围。将相邻多宗地整体入库的，可以整体核算上盖物占地比例，但不得包含已认定为闲置土地的地块。上盖物占地比例未达到30％，但符合相关规划条件或行业用地标准规定的下限，或改造后用于建设教育、医疗、养老、体育等公益性项目的，可以纳入标图建库范围。

　　城市更新项目范围内需调整或新增入库的，应当在单元计划中明确调整方式，在城市更新范围划定图、单元计划申报表中说明，具体如下：

　　（1）申请新增入库的，将保留原已标图建库范围，新增入库范围按照标图建库要求独立核算；

　　（2）申请调整入库的，将原已标图建库范围融合，整体核算标图建库入库需满足的相关要求，重新调整入库。

　　6.集体与国有建设用地混合改造。

　　对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可以一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式确定使用权人，实行统一规划、统一改造、统一运营。在城市更新范围划定图、单元计划申报表中说明具体范围、面积及比例。

附件3

佛山市微改造项目单元计划申报指引

　　一、适用范围

　　本指引适用于佛山市行政区域内微改造项目单元计划的申报。

　　二、分类及适用条件

　　微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，为完善用地手续、改变土地及建筑功能，以局部加拆建、功能改变、整饰修缮等方式进行改造提升。

　　微改造应当符合标图建库条件的现状宗地。已实施微改造的项目5年内不得拆除重建。

　　（一）局部加拆建类。

　　1.局部加拆建类是指按照有关规划和规范要求、保证建筑安全使用和合理优化利用的前提下，通过拆除部分建筑、对保留建筑进行加建或加拆建混合、在空地上进行加建的方式进行改造提升。

　　认定为局部加拆建类改造项目，可以按照政策完善历史用地手续，并按照要求申请办理土地供应、规划许可、消防设计审查许可、施工许可、消防验收、备案、不动产登记等手续。

　　2.适用条件。

　　属于工业提升、完善公共管理与公共服务设施等项目，同时加拆建面积不足70％且不得低于项目范围内现状上盖物20％以上（按照建筑基底面积计算）。

　　（二）功能改变类。

　　1.功能改变类项目是指符合有关规划和规范要求，保留部分或全部建筑物的原主体结构，改变土地及建筑物的使用功能。

　　功能改变类项目一般不增加建筑面积，确需增加建筑面积的，应当满足上位规划及规范要求。

　　2.适用条件。

　　（1）具有合法的不动产权证（房产及土地）。

　　（2）不涉及商品住宅及公寓开发建设。

　　（三）整饰修缮类。

　　1.整饰修缮类是指对历史文化街区、历史建筑或古村落进行整饰修缮。

　　整饰修缮项目可以按照程序完善历史用地和建筑手续，并依据有关政策、规划和规范要求，办理功能改变。

　　2.适用条件。

　　属于政府公布的历史文化街区、历史建筑、古村落且符合保护规划要求的微改造项目。

　　三、申报基本要求

　　（一）申报主体。

　　单元计划可以由权利主体、权利主体委托的单一市场主体或政府有关责任部门申报：

　　（1）申报城市更新单元内权利主体单一的，可以由权利主体申报或委托单一市场主体申报。

　　（2）申报城市更新单元内存在多个权利主体的，相关权利主体可以共同委托单一市场主体申报，也可以由权利主体共同申报。

　　（3）各级政府认为确需实施微改造的城市更新项目，可以由政府有关责任部门进行申报。

　　（二）更新意愿。

　　1.项目范围内权利主体同意申报的比例要求。

　　权利主体单一的地块，该主体同意进行城市更新；土地或地上建筑物为多个权利主体共有的，占份额不少于2／3的按份共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于2／3的权利主体且占总人数不少于2／3的权利主体同意进行城市更新。

　　用地属村（居）集体经济组织的，可以由村（居）集体经济组织同意进行城市更新，或经该村（居）集体经济组织成员大会（或成员代表会议）表决同意。

　　城市更新项目范围内涉及多个地块的，符合上述规定地块的总用地面积应当不小于项目范围面积的2／3。

　　2.更新意愿征询的形式要求。

　　单元计划申报阶段，城市更新意愿证明材料原则上应当达到下列要求：

　　（1）权利主体单一的地块，在单元计划申报表盖章或签名即可。

　　（2）土地或地上建筑物为多个权利主体共有或建筑物区分所有权的，提交多个权利主体同意申报的书面材料。权利主体为个人的，签名并附上权利主体身份证号码；权利主体为企业或其他组织的，加盖公章。

　　（3）用地属于村（居）集体经济组织的，经表决同意申报的，提交表决材料并加盖公章；未经表决的，由集体经济组织出具同意申报的书面材料并加盖公章。

　　3.更新意愿简化情形。

　　属于工业提升项目的，可以由政府有关责任部门统筹申报，单元计划申报阶段可以免予提供更新意愿证明材料，但项目实施方案报批前必须征求相关权利人的改造意见。

　　（三）申报流程。

　　1.申报主体向镇（街道）城市更新机构提交申报材料；

　　2.镇（街道）核查；

　　3.市自然资源局各分局组织审查；

　　4.市城市更新局组织审查；

　　5.区人民政府审批；

　　6.审批后通告及市城市更新局备案。

　　（四）申报材料。

　　1.申请书；

　　2.申报主体证明文件及城市更新意愿证明材料；

　　3.单元计划申报表；

　　4.城市更新范围划定图；

　　5.实施方案要点（项目改造方向、改造类型、改造方式、用地基本情况、现状建筑评估及改造意向、消防安全、公共配套及市政设施、交通影响评价等方面内容）。

　　四、申报注意事项

　　（一）范围划定。

　　城市更新单元范围的划定应当以街坊为基本单位，可以包含1个或多个街坊。

　　微改造项目范围的划定应当为改造地块用地范围。

　　（二）局部加拆建类注意事项。

　　1.申报主体须承诺保留建筑物如不能完成不动产登记，则对其进行拆除或整个项目按照拆除重建方式实施。

　　2.在改造实施过程中如需对实施方案进行调整，在不改变用地范围、规划及项目范围内加拆建面积不低于改造前上盖物20％（按照建筑基底面积计算）的情况下，经市自然资源局各分局审查且报市城市更新局备案后，无需重新办理单元计划、实施方案和用地报批手续。

　　3.认定为局部加拆建的微改造项目原则上不能再办理功能改变。

　　（三）功能改变类注意事项。

　　1.土地协议转功能手续。

　　经认定的功能改变类城市更新项目，按照上位规划出具规划条件后，改造主体按照规定申请办理土地协议转功能手续，经批准的按照程序补缴土地出让金并完善协议供地手续，注销原房地产权证并重新核发新用途土地使用权证。

　　2.建筑物需规划报建和验收、完善建设工程质量安全监督和施工许可、消防、环保、房屋产权登记等手续。

　　3.改造主体需提供承诺书，承诺书中应当明确“若按功能改变类项目申请土地协议转功能后，保留建筑物确不能完成功能改变相应审批的，项目须按照拆除重建方式实施”。

　　（四）整饰修缮类注意事项。

　　历史文化街区和历史建筑修缮方案应当委托相关技术单位进行技术审查，并征求自然资源、住房城乡建设、文物等职能部门的书面意见，必要时应当组织专家论证和征求公众意见。

　　历史建筑改变房屋使用用途和增加建筑使用面积，不计算容积率，不办理产权登记，无需补缴土地出让金。