佛山市区房屋租赁管理实施办法

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第一章 总则

  第一条 为规范佛山市区房屋租赁行为,维护房屋租赁市场秩序,保障当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省城镇房屋租赁条例》及有关法律、法规,结合市区实际,制定本办法。


  第二条 本市市区范围内,从事房屋租赁活动的法人(包括企业、事业单位、乡镇集体、人民团体)及公民适用本办法。


  市区范围内的国家机关、企业、事业单位执行市房改政策规定租赁给本单位职工的住宅用房不适用本办法。


  第三条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金,并在租赁关系终止时,将房屋返还出租人的行为;或房屋所有权人将房屋以合作联营、承包经营、入股经营等方式与他人从事经营活动的行为。  


  第四条 房屋租赁当事人应当遵守自愿、平等、互利的原则。


  第五条 佛山市房地产管理局(以下简称市房管局)是市区房屋租赁管理工作的行政主管部门,负责对市区房屋租赁进行管理。


  第六条 房屋租赁实行租赁登记制度,租赁双方当事人应依法进行租赁登记,未经市租赁管理部门登记的租赁行为不受法律保护。


  公民、法人或其他经济组织未办理房屋租赁手续的,不得占用他人房屋。


  第七条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。

第二章 租赁管理

  第八条 房屋出租,须持有国家建设部统一印制的《房屋租赁许可证》(以下简称《许可证》)。没有《许可证》的房屋不得出租。


  《许可证》由房管局统一发放。


  第九条 申领《许可证》,房屋所有人须向市房管局提出申请并提交下列文件∶


  (一) 房屋出租申请书;


  (二)房地产权证或证明房屋产权的其他有效证件;


  (三) 申请人身份证或法律资格证明。


  第十条 出租房屋应具备以下基本条件∶


  (一)有一定通风和采光条件;


  (二)有水、电等基本生活设施;


  (三)符合防火、防盗和卫生的基本要求。


  第十一条 房屋有下列情形之一的,不得出租和不予登记∶


  (一)未取得合法产权;


  (二)产权有争议或者产权受到限制的;


  (三)共有房屋未取得其他共有人同意的;


  (四)属违章建筑的;


  (五)不符合安全使用标准的;


  (六)已抵押,未经抵押权人同意的;


  (七)已由市房管局发布房屋拆迁公告的;


  (八)法律、法规禁止的。


  第十二条 委托他人代管的房屋,可由代管人申领《许可证》。代管人除提交本法第九条规定的文件外,还须提交房屋所有人委托的合法授权文件。


  第十三条 共有房屋的共有人申领《许可证》,除提交本办法第九条规定的文件外,还须提交其他共有人同意出租的证明。


  第十四条 市房管局应自接到房屋出租申请之日起20日内,对符合本规定的,发给《许可证》。


  第十五条 住宅用房租金应当执行国家、省、市规定的租金政策和标准。


  非住宅用房租金原则上由租赁双方当事人协商议定,但议定的租金不能高于由市物价局制定的指导租金标准。


  第十六条 《许可证》实行年审,房屋出租人应按规定的时限内办理年审手续。


  第十七条 出租人向暂住人员出租房屋必须向当地公安派出所申请领取《出租房屋治安管理许可证》。


  第十八条 承租人承租房屋用于居住的,凭《许可证》及有关证件到公安机关办理入住手续;承租人承租房屋用于经营的,凭《许可证》及有关证件到工商部门办理《营业执照》。


  第十九条 房屋出租不影响其产权的转移。但房屋新的所有权人应到市房管局办理出租人变更登记。


  第二十条 出租人应当向租赁管理机构缴纳房屋租赁管理费。其标准由市物价局制定。


  房屋转租的由转租人按转租租金高于原租金的差额部份缴纳房屋租赁管理费。


  房屋租赁管理费主要用于房屋租赁管理的专项业务,不得挪作他用并自觉接受财政、税务和物价部门的监督。


  第二十一条 当事人应当接受租赁管理机构及工作人员的监督和管理。

第三章 租赁合同

  第二十二条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同(即《租赁契约》)。租赁合同应当具备以下主要条款∶


  (一) 当事人的姓名或名称及地址;


  (二) 房屋的位置、面积、装修及设施;


  (三) 房屋用途;


  (四) 租赁期限;


  (五) 租金数额及交付方式;


  (六) 房屋维修责任;


  (七) 转租的约定;


  (八) 变更或者解除合同条件;


  (九) 违约责任;


  (十) 当事人约定的其他条款。


  第二十三条 有下列情形之一的,可以变更或者解除租赁合同;


  (一) 符合合同约定可变更或者解除合同条件的;


  (二) 因不可抗力致使租赁合同全部不能履行的;


  (三) 当事人协商一致的。


  第二十四条 以拨用方式取得房屋使用权的单位,改变原房屋使用性质用于经营的,应到市房管局签订租赁合同。


  第二十五条 因当事人一方擅自变更或者解除租赁合同使另一方当事人遭受损失的,应责任方负责赔偿。


  第二十六条 在租赁期内发生下列情形之一的,其合法继承人或受让人应当继续履行原租赁合同,并须办理出租人变更登记手续:


  (一) 出租人死亡;


  (二) 出租人房屋的产权转让。


  第二十七条 签订、变更、终止租赁合同,当事人应当在一个月内到市房管局登记备案。


  第二十八条 租赁合同登记须提交下列文件∶


  (一) 《许可证》;


  (二) 《房屋租赁合同》;


  (三) 承租人身份或法律资格证明。

第四章 当事人的权利和义务

  第二十九条 出租人依照租赁合同约定向承租人收取租金。承租人按照租赁合同交付租金;违约的,应当支付违约金。


  第三十条 出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。保证金的返还方式,由当事人在合同中约定。


  第三十一条 出租人应当按照租赁合同提供房屋;违约的,应当支付违约金,违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的,出租人应当就不足部份进行补偿。


  第三十二条 当事人应当按照租赁合同负责检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全。


  第三十三条 出租人有权对承租人使用房屋进行监督。但不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。


  出租房屋属自然损坏的,出租人应当负责修复;如出租人不按照合同约定及时维修危房,造成承租人财产损失的,应负赔偿责任。


  第三十四条 承租人应爱护租用的房屋,发现房屋损坏,应及时报修,并应配合出租人检修房屋。如因承租人及其关系人妨碍、拖延或拒绝出租人维修(含抢修、排险、修缮)房屋造成损失的,或因使用不当造成房屋损坏引起塌房伤人事故的,由责任人负赔偿责任和法律责任。


  第三十五条 租赁期间,出租人或者承租人改建、扩建改变房屋用途或房屋结构的,必须经过对方同意。并按照规定报有关部门批准,方可施行。


  第三十六条 租赁期间出租人转让出租的房屋,应当提前三个月书面通知承租人。


  第三十七条 租赁合同期满,出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。但应在合同期满前3个月通知承租人,期满后,承租人应予搬出;合同期满前未通知或通知之日离合同期满不足三个月的,应在通知之日起,延长租赁期限至三个月,延长期满后,承租人应予搬出。


  第三十八条 租赁期满,承租人未经出租人同意而逾期不迁出造成出租人损失的,应负赔偿责任,出租人可以请求市房管局向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提起诉讼。


  第三十九条 租赁期限未满,承租人需退出房屋的,应提前30日通知出租人,经出租人同意可清缴租金、交回房屋及其设施,并将原租赁合同交原登记机关注销。


  未经出租人同意,承租人自行迁出的,出租人可按合同约定的期限向承租人追偿租金。


  第四十条 租赁期内,承租人在房屋内部增设的一切嵌装附属设施,除有约定外,迁出时一般不得拆除。出租人也不予以补偿。


  第四十一条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同,造成损失的,出租人有权要求赔偿,并可收回出租房屋∶


  (一)擅自将房屋转租、转让、转借给他人或调换使用权的;


  (二)擅自改变房屋结构或者约定用途的;


  (三)无正当理由拖欠租金累计达6个月以上(含6个月)的;


  (四)住宅用房无正当理由连续闲置6个月的;


  (五)未经出租人同意进行联营合作的;


  (六)承租人外迁、死亡,没有同住同户籍的直系亲属,或有同住的直系亲属,但同居住不足2年的;


  (七)承租人另有房屋,单位已分配了住房或已购、建住房的;


  (八)利用房屋进行违法活动的;


  (九)故意损坏承租房屋的;


  (十)其他严重损害出租人权益的。


  第四十二条 下列人员在同等条件下,按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权∶


  (一)房屋共有人;


  (二)原承租人;


  第四十三条 当事人发生争议,可以协商或者调解。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以向人民法院提起诉讼。

第五章 转 租

  第四十四条 经出租人同意,承租人可以将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人,但转租所获收益,应由原租赁双方协议按比例分成。


  第四十五条 转租人与受转租人应当按照本办法规定订立租赁合同,并按规定进行租赁登记。


  第四十六条 转租的租赁合同的租期,不得超过原租赁合同的租期。


  第四十七条 转租的租赁合同生效后,转租人享有并且承担第四章规定的出租人的权利和义务,并且应当继续履行原租赁合同约定的义务;受转租人享有并且承担第四章规定的承租人的权利和义务。但当事人另有约定的除外。


  第四十八条 转租人、受转租人损害出租人利益的,应当承担赔偿责任。有连带责任的,应负连带赔偿责任。


  第四十九条 转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止的,因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。

第六章 法律责任

  第五十条 违反本办法有下列行为之一的由市房管局对责任者给予行政处罚:


  (一)伪造、涂改《许可证》的,注销其证书,并可处以罚款;


  (二)不按期申报、领取《许可证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款;


  (三)未得到出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款。


  第五十一条 当事人对行政处罚不服的,可向上一级行政机关申请复议或向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,执行处罚单位可向人民法院申请强制执行。


  第五十二条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的,由所在单位给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

  第五十三条 以房改政策购买的房屋,按国家和省、市有关住房制度改革政策执行。


  第五十四条 本实施办法由市房地产管理局负责解释。


  第五十五条 本实施办法自颁布之日起施行。市区过去颁布的有关房屋租赁管理规定,与本办法不符的,按本实施办法执行。