印发佛山市公共租赁住房建设和管理暂行办法的通知

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  各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

      现将《佛山市公共租赁住房建设和管理暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

  

  

  

  

  

二○一一年四月二十六日

  

  

  

  

  佛山市公共租赁住房建设和管理暂行办法

                   

  第一章   总则

  第一条 为建立健全我市以公共租赁住房为主的住房保障体系,多渠道解决中低收入住房困难家庭住房的需求,根据住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔201087号)以及广东省府办公厅《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》(粤府办〔201065号)等文件精神,结合我市实际,制定本暂行办法。

  第二条 本市范围内公共租赁住房的规划、建设以及申请、分配、管理,应当遵循本暂行办法。

  第三条 本办法所称公共租赁住房,是指由政府主导投资、建设和管理,或由政府提供政策支持,其他各类主体投资建设,纳入政府统一管理,限定建设标准和租金水平,向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租的政策性住房。

  第四条 公共租赁住房的供应对象包括:本市中等偏下收入住房困难家庭;本市引进的专业技术人才、管理人才、技能人才以及企事业单位吸纳的新就业职工;符合条件外来务工人员等群体。

  对低收入住房困难家庭符合廉租住房保障条件的仍按《佛山市廉租住房管理暂行规定》执行。

  第五条 公共租赁住房制度的建立是一个分步实施、逐步扩大覆盖群体的过程。公共租赁住房建设和管理应当坚持“政府组织、社会参与、市场运作、统筹规划、严格监管”的工作原则,对供应对象实行有限期租赁并只租不售。

  第六条 本市公共租赁住房建设与廉租住房、经济适用住房建设一起纳入我市“十二五”住房保障规划,纳入国民经济与社会发展规划,分年度组织实施。

          

  第二章   职责分工

  第七条 市人民政府对发展公共租赁住房负总责,协调住建、国土、规划、发改、民政、财政、物价、地税、监察等相关职能部门组成领导小组,共同推进公共租赁住房建设和管理的相关工作。

  各区人民政府是本区范围内公共租赁住房建设和管理的主责单位,负责做好本区范围内公共租赁住房规划、建设、管理的具体组织实施,加强组织领导,健全工作机构、落实建设用地和资金,确保公共租赁住房保障工作的顺利实施。 

  住房保障部门负责公共租赁住房建设规划的编制,组织政府投资的公共租赁住房建设并进行维护和管理,对保障家庭和个人实施准入和退出管理,定期公布公共租赁住房建设情况以及房源情况。

  国土部门负责按照公共租赁住房的建设规划,落实安排公共租赁住房项目土地供应计划并优先重点保障,明确具体地块和空间布局。

  规划部门负责按照公共租赁住房的建设规划,编制公共租赁住房项目的用地规划、总体布局以及落实规划管理。

  发改部门负责会同住房保障、规划、国土部门,依据城市总体规划、公共租赁住房发展规划,编制建设投资计划,定期将公共租赁住房等保障性住房的立项情况报住房保障部门。

  财政部门按规定筹集安排公共租赁住房建设资金并对资金使用实施监管。

  民政部门负责对政府实施保障的对象收入情况进行审核。

  物价部门负责会同住房保障、财政部门核定公共租赁住房的租金标准,定期发布公共租赁住房租金指导价格。

  地税部门负责落实公共租赁住房建设相应的税收优惠政策。

  监察部门对公共租赁住房的立项、土地安排、资金、建设和分配等管理进行监督检查,查处当中出现的违法违规行为。

  

  第三章 房源筹集及建设

  第八条 多渠道筹集房源。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集,主要包括:

  (一)政府建设的公共租赁住房,包括政府直接投资组织建设的公共租赁住房以及在部分普通商品住房项目(包括“三旧”改造中的普通商品住房项目)中按一定比例配套建设的公共租赁住房。

  (二)企业及其他机构投资建设的公共租赁住房,包括企业经政府批准利用自用土地投资建设的公共租赁住房以及开发企业在商品房项目中按照公共租赁住房套型标准自行建设的用于租赁的住房。

  (三)各类投资主体在工业园区、产业园区建设及升级改造中,集中配套建设的公寓和集体宿舍。

  (四)政府和企业建设的人才公寓。

    (五)政府收购的公共租赁住房。

  (六)政府在市场上长期租赁的公共租赁住房。

  (七)廉租住房、经济适用住房按照有关规定改转为公共租赁住房。

  (八)机关企事业单位的现有存量公房、直管公房改造成公共租赁住房。

  (九)利用集体建设用地建设和改造只租不售的住房。

  (十)社会捐赠及其他渠道筹集的住房。

  第九条 合理规划布局。公共租赁住房建设要符合城市总体规划的要求,要因地制宜、科学规划、合理布局,组团式建设和分散建设相结合,充分考虑居民的生活、工作、就医、子女上学等便利,尽量安排在设施齐全、交通便利的区域。

  第十条 符合建设规范。公共租赁住房的建设应当执行建筑设计规范要求;积极推广应用先进、成熟、环保、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备,并综合考虑经济、实用等因素进行普通装修,满足基本居住需求,符合安全卫生标准。享受公共租赁住房保障的家庭不得对住房进行二次装修和擅自改变原有使用功能和内部结构。

  第十一条 严格执行标准。公共租赁住房可以是成套住房,也可以是职工公寓或集体宿舍。新建成套公共租赁住房的套型面积应控制在60平方米以内,并可根据申请家庭的人口规模配租不同面积的套型住房。

  第十二条 约定配建要求。鼓励开发企业在普通商品住房建设项目中配建公共租赁住房,配建的比例和相关优惠政策由各区政府根据中央和省政府相应政策自行制订。在普通商品住房建设项目中配套建设公共租赁住房的,规划、国土部门应当在建设项目用地出让条件中,明确配套建设的公共租赁住房总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、房屋权属、建成后移交或者回购等事项,并在土地出让合同中约定。房地产开发企业未按规定配套建设公共租赁住房的,应当依法承担相应的违约责任。

  第十三条 鼓励社会建设。大力鼓励各类投资主体在外来务工人员集中的开发区、工业园区和产业园区按规划建设农民工公寓和集体宿舍,面向用工单位或园区内就业人员出租。在外来务工人员集中的开发区、工业园区和产业园区规划集中建设的职工公寓和集体宿舍纳入公共租赁住房的管理并享受公共租赁住房建设和运营的有关优惠政策。

  第十四条 规范企业自建。住房困难职工较多的单位,在符合城乡规划的前提下,经市、县政府批准,可以利用自用土地建设公共租赁住房,纳入当地政府公共租赁住房规划(计划)实行统一管理,优先向本单位符合条件的职工出租。剩余房源可由当地政府以成本价收购后纳入公共租赁住房管理,也可以由该单位严格按照规定的公共租赁住房准入条件、租金水平、退出机制等要求自行管理并接受当地政府监督。

  

  第四章  资金筹集

  第十五条 多渠道筹集资金。为确保公共租赁住房等保障性住房建设任务的落实,建立保障性住房资金专用帐户,政府应加大对公共租赁住房建设和营运的投入。公共租赁住房资金来源主要包括:

  (一)市、区政府财政年度预算安排资金。

  (二)土地出让收入提取一定比例的资金。

  (三)通过创新融资方式及公积金贷款等筹集的资金。

  (四)出租公共租赁住房及出租、出售配套设施回收的资金。

  (五)企业投入的自有资金。

  (六)发行企业专项债券。

  (七)社会捐赠的资金。

  (八)经当地政府批准可纳入公共租赁住房筹集资金使用范围的其他资金。

      另外,在普通商品住房建设项目中配建的公共租赁住房,政府少收的土地出让等相关收益,可计作政府投资。

      第十六条 确保资金偿还。公共租赁住房租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款,以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。各类企业和其他机构投资建设的公共租赁住房租金收入,应优先用于归还公共租赁住房建设贷款以及公共租赁住房的维护和管理支出。租金收入仍不足偿还贷款及信托融资等本金及利息的差额部分,经有关部门批准可以其他收入的方式偿还。

  

  第五章 用地安排

  第十七条 保障用地供应。加快建立健全公共租赁住房土地储备制度,公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划并优先重点保障,储备的公共租赁住房项目用地要明确具体地块和空间布局。

  第十八条 拓宽供地方式。政府直接投资建设的公共租赁住房,建设用地实行划拨供应;其他方式投资的公共租赁住房,建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件作为土地供应的前置条件。

  第十九条 满足用地需求。在通过划拨安排的用地以及通过其他渠道筹集还不能满足公共租赁住房建设需要的,必须采取在普通商品住房建设项目中配建的方式解决。

  第六章 申请条件和程序

  第二十条 准入条件

  (一)政府投资建设、购买或租赁的公共租赁住房以及政府在商品房开发项目中配建的公共租赁住房,供应对象主要为本市不符合廉租住房保障标准的中等偏下收入住房困难家庭。各区应根据实际,制订具体的准入条件。以后随着公共租赁住房制度的完善,各区可以根据实际扩大保障范围。

  (二)企业投资建设,纳入政府管理的公共租赁住房,供应对象(包括家庭和单身人士)不受户籍限制,但必须在本市工作并连续缴纳社会保险费满一定年限,符合中等偏下收入条件且没有自有住房(具体条件由各区自行制订)。

  (三)工业园区和产业园区纳入政府公共租赁住房管理的职工公寓和集体宿舍,供应对象为园区内企业职工。

  第二十一条 审核程序

  (一)政府投资建设的公共租赁住房,其供应对象资格的核定以及办理相关租赁手续由各区国土城建和水务(利)局及社区街道具体负责并参照廉租住房和经济适用住房的申请、审核、公示、轮候的程序及审批时限办理。

  (二)企业投资建设,纳入政府管理的公共租赁住房,可由企业制订租赁方案并报各区国土城建和水务(利)局备案后,直接与申请对象签订租赁合同,政府通过网签合同的方式实施监管。

  (三)工业园区和产业园区纳入政府公共租赁住房管理的职工公寓和集体宿舍,由企业自行安排租赁并将安置情况报所在镇(街)住房保障部门备案。

  

  第七章 租赁管理

  第二十二条 合理确定租金。公共租赁住房对不同的群体原则上实施不高于市场租金的级差化租金。按照不高于同期、同区域、同类型普通商品住房平均租金的80%和住房困难群体的收入水平分层次确定。具体标准由各区物价局会同财政局、国土城建和水务(利)局统筹考虑保障对象的承受能力、市场租金水平以及公共租赁住房区位条件和建设管理成本等因素综合确定,报区政府批准后向社会公布。公共租赁住房的租金标准原则上每年公布一次,各区可根据经济社会发展以及市场房屋租金水平等情况进行调整。

  第二十三条 规范房屋管理。建立公共租赁住房登记管理制度,各区住房保障部门必须为纳入政府管理的公共租赁住房建档立册,并要实行信息化管理,实施严格监管。

     第二十四条 实行合同管理制度。出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同应采用省住房城乡建设厅统一制订的租赁合同示范文本。原则上一个租期为3年,租赁合同期满后承租人经审核仍符合规定条件的,可以申请续租。

  第二十五条 强化退出管理。建立年审制度,参照廉租住房年审办法执行。经审核承租人不再符合政府规定的公共租赁住房保障条件的应当及时退出。退出确有困难,暂不能退出的,经出租人批准,可以给予最长不超过6个月的过渡期限;过渡期内,按同区域同类住房市场租金收取租金;过渡期满后,承租人仍不退出承租住房的,出租人可向住房保障管理部门反映,住房保障管理部门应当责令承租人退出,出租人可按同区域同类住房市场租金的2倍收取其超期居住期间的租金,并可依法申请人民法院实施强制搬迁,有关情况由住房保障管理部门载入承租人的个人诚信记录。承租人在超期居住期间及超期居住退房后3年内均不得申请公共租赁住房。

  第二十六条 查处违约行为。

  (一)承租家庭有下列行为之一的,出租人可与承租家庭解除租赁合同,收回住房:

    1.将承租住房转借、转租的;

    2.擅自改变承租住房居住用途的;

    3.连续6个月以上未在承租住房内居住的;

    4.连续3个月以上未按期交纳租金的;

    5.获得其它形式政策性住房保障的;

  6.其它违反租赁合同行为。

  (二)违反本办法规定,不如实申报家庭住房等情况,骗租公共租赁住房的,由出租人解除租赁合同,承租家庭应当退出住房并按房屋所在区域的租金标准追缴占用房屋基建的租金。骗租行为由住房保障部门在载入其个人诚信记录,自收回房屋之日起5年内不得申请政策性住房。

  

  第八章 政策支持

  第二十七条 加大税费扶持力度。对公共租赁住房的建设和营运给予税收优惠,具体实施办法按照财政部和国家税务总局的相关规定执行。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金,按照经济适用住房的相关政策执行。

  第二十八条 拓宽土地供应方式。鼓励利用集体存量建设用地在符合城市建设规划的基础上建设公共租赁住房。

  第二十九条 明晰产权归属。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”,投资者权益可以依法转让,但不得转变用途,改变房屋性质。要加强公共租赁住房权籍管理,做好权属登记工作。

  

  第九章 监督管理

  第三十条 加强社会监督。公共租赁住房建设、申请审核、供应分配和租后管理等工作要主动接受社会监督。住房保障管理部门要公布受理公共租赁住房管理监督投诉举报电话,畅通群众投诉、申诉渠道并将公共租赁住房的建设计划和数量、开工和竣工时间、使用分配等情况在当地政府有关网站和新闻媒体上公示,充分发挥社会各界和新闻媒体的监督作用,促进公共租赁住房制度公开、公平和公正实施。

  第三十一条 严查违法行为。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、出具虚假证明等违法违规行为的,要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。

  第三十二条 严格目标考核。市住房城乡建设部门要会同有关部门,加强对各区公共租赁住房工作的指导和监督。自2011年起,将公共租赁住房建设纳入市住房保障目标管理考核重要内容。各区政府、各有关部门要细化分解任务,层层落实责任,加强对规划、项目、土地、资金、税收等政策落实以及目标任务完成情况的监督检查,并定期通报结果。对工作不落实、措施不到位的地区和单位及相关责任人,要依照有关规定进行行政问责。

       第三十三条 本暂行办法自发布之日起实施。各区可结合本区域实际情况,制定相关的实施细则。已建设的租赁型经济适用住房及其管理办法按照本暂行办法进行调整。