《佛山市保障性租赁住房管理办法》政策解读

来源:佛山市住房和城乡建设局 发布时间:2022-09-23 15:03:47 字号: 分享至:

  为贯彻落实《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)、《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(粤府办〔2021〕39号)等文件精神,加快发展保障性租赁住房,加强保障性租赁住房建设、出租、运营管理,进一步完善住房保障体系,结合我市实际,制定了《佛山市保障性租赁住房管理办法》。现就文件有关内容解读如下:

  一、政策背景

  2020年12月,中央经济工作会议指出,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策。

  2021年6月24日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号,下称国务院22号文),明确提出加快发展保障性租赁住房,并在土地、金融、税收优惠等方面给予支持。

  2021年11月2日,广东省人民政府办公厅印发《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(粤府办〔2021〕39号,下称省39号文),明确各地级以上市要针对保障性租赁住房不同的筹集建设方式,分类制定准入、退出具体条件以及小户型的具体面积管理要求,要结合实际制定保障性租赁住房项目认定审批流程及操作指引。

  根据中央有关会议和国家、省有关文件精神,为有效缓解新市民、青年人等群体住房困难问题,我市制定了《佛山市保障性租赁住房管理办法》(以下简称《管理办法》),明确了房源筹集、项目认定、建设管理、运营管理等内容,规范保障性租赁住房建设、出租、运营管理,增加保障性租赁住房供给,进一步完善我市住房保障体系。

  二、制定依据

  1.《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号);

  2.《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(粤府办〔2021〕39号);

  3.《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》(建办标〔2021〕19号);

  4.《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(建科〔2021〕63号);

  5.《住房和城乡建设部办公厅关于加强保障性住房质量常见问题防治的通知》(建办保〔2022〕6号);

  6.《佛山市住房和城乡建设局关于印发<关于进一步加强房地产经纪机构和住房租赁企业开展住房租赁业务监管的意见>的通知》(佛建〔2021〕65号)。

  三、主要内容

  《管理办法》共9章41条,主要内容包括适用范围及定义、房源筹集、项目认定、建设管理、运营管理、认定管理、退出管理、其他支持政策等方面。

  (一)关于适用范围及定义

  《管理办法》适用于本市行政区域内保障性租赁住房的规划建设、筹集供应和监督管理。

  保障性租赁住房,是指由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,多主体投资、多渠道供给,以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主、租金低于同地段同品质市场租赁住房租金的保障性住房,主要缓解符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。

  (二)关于房源筹集

  为有效扩大保障性租赁住房供给,根据上级文件要求及我市住房发展实际情况,《管理办法》明确我市保障性租赁住房筹集渠道分为新建、改建、存量纳管三种方式:

  1.新建房源,是主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置用地、产业园区配套用地等建设的增量房屋,包括新开工或正在施工的项目。

  2.改建房源,主要利用闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋改建,具体执行我市另行制定关于非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的有关政策文件。

  3.存量纳管房源,是指可盘活纳入保障性租赁住房管理且合法建造的存量居住性用房,范围包括符合条件的住宅、公寓、宿舍等。未建成或存在违建未处理等行为的房屋不属于存量纳管房源范围。可按规定将闲置的棚改安置房、公租房、经适房等政府住房用作保障性租赁住房。

  (三)关于认定申请主体

  《管理办法》规定,申请保障性租赁住房项目认定的主体为房屋所有权人或土地使用权人(以下统称产权人),具体是指,如申请认定的项目为土地,则申请主体为土地使用权人;如申请认定的项目为房屋,则申请主体为房屋所有权人。产权人可以委托代理人办理申请手续,住房租赁企业从事转租经营的轻资产业务并经产权人授权的,也可代理申请项目认定。

  (四)关于项目要求

  《管理办法》对申请认定为保障性租赁住房的项目提出了几项基本要求:

  1.产权要求。项目产权清晰、无争议,不存在查封、异议、冻结等情形,且未纳入政府土地征收或储备计划,申请认定的项目可以为符合条件的房屋,也可以为依法取得使用权的土地。

  2.土地使用年限要求。为对应关于认定期限的规定,《管理办法》要求首次认定时土地剩余使用年限不少于6年。

  3.其他权利人要求。由于项目认定可能对其他共有人以及抵押房屋的价值造成影响,因此《管理办法》规定,涉及共有或存在抵押等其他权利限制的,有关权利人书面同意房屋用作保障性租赁住房。

  其中,涉及共有的,根据《民法典》规定,项目所在宗地或所在同栋建筑物由两个以上组织、个人共有的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。

  4.面积和规模要求。根据国务院22号文有关房屋户型的要求,提高房源管理的有效性,《管理办法》规定,新建、改建的保障性租赁住房以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主,其项目规模一般不低于30套(间)或建筑面积不少于1500平方米。此外,为拓宽房源筹集渠道,《管理办法》明确存量纳管项目可适当放宽面积和规模要求。

  5.总量要求。每年新建、改建保障性租赁住房项目规模总量需综合考虑年度任务目标计划,项目建设和项目分布需考虑区域需求、交通以及相关配套设施等因素,满足基本居住条件。

  6.建设要求。项目应当符合设计、消防、安全等现行有关规定和标准。

  (五)关于认定程序

  根据项目性质的区别以及审查工作的复杂程度,《管理办法》将保障性租赁住房认定程序分为一般认定程序和简易认定程序。

  1.一般认定程序。《管理办法》规定,一般认定程序的流程如下:

  (1)提出申请。产权人或其委托的代理人向项目属地区住房城乡建设部门提出认定申请并提交有关材料,包括保障性租赁住房项目认定申请表、项目权属材料、项目建设运营方案、身份证件材料等。

  (2)联合会审。区住房城乡建设部门在接收改建申请后,联合本级自然资源等有关部门进行审查,并要求联合审查一般不超过10个工作日。为保障有关单位、公众的知情权,《管理办法》设定了公示期为5日。根据国务院22号文要求,利用土地支持政策建设保障性租赁住房,需要“经城市人民政府同意”,因此《管理办法》规定,公示期满无异议或异议不成立的,区住房城乡建设部门报区人民政府审批,审批通过后报市住房城乡建设局备案。

  (3)出具项目认定书。经区人民政府审批通过后,由区住房城乡建设部门出具保障性租赁住房项目认定书(以下简称项目认定书),并抄送有关单位。

  (4)期限要求。根据省39号文要求,《管理办法》明确了一般认定程序从项目申请到完成认定原则上不超过30个工作日。

  2.简易认定程序。为进一步简化审批流程,《管理办法》设置了简易认定程序,并明确了适用范围,具体内容如下:

  (1)提出申请。产权人或其委托的代理人应向项目属地区住房城乡建设部门提出认定申请并提交有关材料。

  (2)联合会审。区住房城乡建设部门审查材料并核实已建成的项目是否存在擅自改建、加建等违法违规行为;如有必要,可征求本级自然资源等部门的意见。审查通过的,须在区住房城乡建设部门网站进行公示,公示期为3日。

  (3)出具项目认定书。公示期满无异议或异议不成立,项目材料齐全并通过审查的,由区住房城乡建设部门出具项目认定书,并抄送有关单位。

  (4)简化手续。为提高审批效率,适用简易认定程序的项目无需经区人民政府审批,从项目申请到完成认定不超过10个工作日。

  (六)关于认定期限

  根据省39号文要求,《管理办法》分类设定了保障性租赁住房认定期限,并明确了认定期限自出具项目认定书之日起计算,且不超过土地剩余使用年限:

  1.项目认定期限一般为6-15年。

  2.享受财政资金支持的新建或改建项目,其认定期限不低于8年。

  3.利用国有居住用地配建、企事业单位自有闲置用地建设、产业园区配套用地面积占比上限提高的部分建设和集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的项目,其认定期限应与土地剩余使用期限保持一致,土地出让合同、土地划拨决定书另有要求的除外。

  (七)关于项目建设

  1.建设标准。《管理办法》规定,保障性租赁住房建设须符合设计、消防、安全等有关标准和规定,符合给排水、供电等有关要求,具备良好的通风、采光条件,并明确集中式保障性租赁住房的项目应符合《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》(建办标〔2021〕19号)等有关规定。此外,《管理办法》还包括了保障性租赁住房优化设计、推广装配式建筑等内容。

  2.项目报建。《管理办法》明确,保障性租赁住房项目应当依法完成立项、用地、规划、施工、消防等手续。为落实国务院22号文对于简化审批手续的要求,《管理办法》还明确,对不涉及土地权属变化、不涉及土地性质变更的项目,可用已有用地手续等材料,不再重新办理用地手续。

  3.实施建设。《管理办法》规定,项目各方责任主体应当按照有关标准要求和规定及时实施保障性租赁住房建设,保证项目按计划推进。为落实《住房和城乡建设部办公厅关于加强保障性住房质量常见问题防治的通知》(建办保〔2022〕6号)关于保障性住房工程质量的要求,《管理办法》明确将保障性租赁住房纳入工程建设质量安全监管,并作为监管检查的重点,督促建设各方责任主体落实质量安全责任,确保工程质量和施工安全。

  4.项目验收。《管理办法》规定,保障性租赁住房项目应当按有关规定进行工程竣工联合验收;未经验收或未通过联合验收的,不得投入使用。

  (八)关于不动产登记

  为加强保障性租赁住房监管,《管理办法》规定,属于新建或改建的项目,在工程竣工验收备案后,房源信息登记前,产权人应当向不动产登记部门申请办理不动产初始登记或变更登记,在不动产权证附记备注“已认定为保障性租赁住房,用于保障性租赁住房期间,不分割登记、分割抵押、分割销售”等字样以及认定期限。

  此外,为防止违法拆分上市销售或“以租代售”保障性租赁住房等行为,《管理办法》明确,未在不动产权证附记备注的新建或改建项目,不作为保障性租赁住房经营,利用非居住房屋从事住房租赁业务的,由有关部门依法依规进行处理。

  (九)关于运营管理

  1.运营主体。为发挥市场机制作用,《管理办法》明确,运营主体的选取方式由产权人决定,并在佛山市住房租赁管理服务平台(下称平台)登记运营主体信息。

  2.信息化建设。《管理办法》规定,对新建或改建项目,在竣工验收备案后,应在平台登记房源信息;对存量纳管项目,应在项目认定后完成房源信息登记。未纳入平台统一管理的,不得作为保障性租赁住房经营。

  3.租金要求。根据国务院22号文和《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(建科〔2021〕63号)的要求,结合我市住房租赁市场实际,《管理办法》规定,保障性租赁住房租金由运营主体制定,不高于同地段同品质租赁住房市场租金,其中,享受财政资金支持投资补助、项目资本金注入的,保障性租赁住房租金自项目享受资金支持之日起3年内不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%;享受贷款贴息、运营补贴等年度财政资金支持的,年度租金不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%。保障性租赁住房租金年度上涨幅度不超过5%,其中,对享受年度财政资金支持的项目,享受财政资金支持停止后,其当年租金涨幅不超过享受财政资金支持前一年租金的5%。

  此外,《管理办法》明确,区住房城乡建设部门负责公布本区各地段各类租赁住房市场租金水平,市场租金水平应当考虑租住品质等因素。

  4.租金收取方式。《管理办法》规定,运营主体应在经营场所公示各项收费标准,不得变相哄抬租金,不得变相开展金融业务。

  5.保障对象。《管理办法》规定,保障性租赁住房的保障对象主要是在保障性租赁住房项目所在区无房或在本地工作生活,且未享受公共租赁住房、共有产权住房等住房保障政策的新市民、青年人。

  6.租赁合同管理。《管理办法》规定,运营主体负责复核保障对象资格,与承租人签订租赁合同,并在佛山市住房租赁管理服务平台办理合同登记手续;保障性租赁住房作为员工宿舍出租的,运营主体应每年在佛山市住房租赁管理服务平台更新保障对象名单至少1次。合同期限内,承租人不得转借、转租房屋或改变房屋用途。

  7.租赁管理。《管理办法》规定,一是运营主体应建立完善各项突发事件应急预警及处置制度,落实消防安全责任制;二是保障性租赁住房不得上市销售或变相销售(包括以租代售),严禁提供保障性租赁住房转租、销售等经纪业务,如有违反,涉嫌骗取政策性优惠利益的,由有关部门依法处理;三是保障性租赁住房广告宣传应真实、准确、可靠,不应含有夸大或误导公众的内容,不应含有上市销售及类似内容。

  8.运营监管。《管理办法》要求区住房城乡建设部门每年对本区保障性租赁住房项目进行检查至少两次,重点检查保障性租赁住房的保障对象资格、租金水平、运营管理等情况,对于享受了土地、财税支持政策的项目检查全覆盖。

  (十)关于认定管理

  《管理办法》对项目认定书的管理包括变更认定、延续认定以及不动产转让、抵押等方面。

  1.变更认定。《管理办法》规定,项目认定书证载事项发生变化的,一是产权人应自证载事项变更之日起10个工作日内向区住房城乡建设部门申请变更项目认定书,并提供相应佐证材料;二是核查同意后,由区住房城乡建设部门出具变更后的项目认定书并公布变更情况,原项目认定书自动失效;三是逾期提出申请或没有申请变更认定的,产权人应当依法承担由此产生的责任或损失。

  2.延续认定。《管理办法》规定,需在认定期限届满后延续保障性租赁住房项目认定的,产权人应于认定期限届满之日的6个月前,向区住房城乡建设部门书面申请延续认定,申请延续认定的期限不超过土地的剩余使用年限。审查通过的,由区住房城乡建设部门出具项目延续认定书并向社会公布,原项目认定书自动失效。

  3.不动产转让、抵押。《管理办法》分类对不动产转让、抵押流程以及产权人的如实告知义务作了要求,并明确转让或抵押后房屋的保障性租赁住房属性不变。

  (十一)关于退出管理

  《管理办法》对退出保障性租赁住房的方式以及后续工作明确了规定。

  1.期满退出。《管理办法》规定,认定期限届满,项目认定书自动失效,项目不再用作保障性租赁住房,由区住房城乡建设部门注销项目认定书并向社会公布。此外,认定期限届满后不再继续用作租赁住房的,运营主体应提前3个月通知承租人,并妥善处理退租事宜。

  2.提前退出。《管理办法》明确了提前退出保障性租赁住房的条件、申请流程、需要提交的材料以及产权人妥善处理租赁关系的义务。对于利用国有居住用地配建、企事业单位自有闲置用地建设、产业园区配套用地面积占比上限提高的部分建设、集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的项目,以及享受财政资金支持的项目,《管理办法》明确,除因征收拆迁、城市规划调整等原因确需退出外,这几类项目不能提前退出保障性租赁住房。

  3.撤销认定。为强化保障性租赁住房监管措施,《管理办法》规定,对于没有限期完成整改,或限期整改后仍无法达到保障性租赁住房规定的项目,区住房城乡建设部门可撤销项目认定书并向社会公布。

  4.租赁清退。由于保障性租赁住房以市场机制运作为主,《管理办法》明确,产权人及运营主体因没有履行清退义务或违反租赁合同而产生的纠纷、诉讼,由产权人、运营主体与承租人自行协商处理或依法律途径解决。

  5.后续工作。《管理办法》明确,退出保障性租赁住房后,产权人及运营主体不再享受保障性租赁住房有关优惠政策,不得再以保障性租赁住房名义经营项目,有关部门和单位应当将房屋按照原用途进行管理。

  根据本条规定,改建项目退出保障性租赁住房后,未按原用途的设计标准恢复房屋布局且未重新依法办理规划手续,如存在销售或使用等行为,属于《城乡规划法》规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设”等情形的,由相关部门依法采取限期改正、没收违法收入等措施。

  (十二)关于支持政策

  《管理办法》明确,保障性租赁住房可享受土地、金融、税收以及执行民用水电气价格等优惠政策。

  (十三)关于违规处理

  《管理办法》明确,产权人或运营主体存在未在平台登记信息、未按要求执行租金标准或者擅自改建、扩建、改变房屋用途、上市销售、变相销售等违法违规行为的,或以保障性租赁住房为名违规经营或骗取政策优惠的,由有关部门和单位依法处理。

  (十四)关于实施日期

  《管理办法》自印发之日起实施,有效期为5年,《佛山市人民政府办公室关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房 加快租购并举住房制度建设工作的通知(试行)》(佛府办〔2018〕21号)同时废止。


  政策文件:佛山市人民政府办公室关于印发佛山市保障性租赁住房管理办法的通知

  一图读懂 | 《佛山市保障性租赁住房管理办法》